「親から実家を相続したが、誰も住む予定がない」
「兄弟で遺産を分けるために、不動産をどう扱うべきか悩んでいる」
相続において、最もトラブルになりやすいのが「不動産の分け方」です。
分け方を間違えると、将来的に親族間の争いに発展したり、売却した際に多額の税金を払うことになったりします。
この記事では、相続初心者の方に向けて、「4つの遺産分割方法」のメリット・デメリットと、不動産を売却する際に使える強力な節税制度「取得費加算の特例」について解説します。
不動産をどう分ける？「4つの遺産分割方法」
現金と違い、不動産はきれいに分けることが難しいため、以下の4つの方法から状況に合ったものを選ぶ必要があります。
1. 現物分割（げんぶつぶんかつ）
不動産をそのままの形で引き継ぐ方法です。「長男が実家の土地・建物を相続する」といった、最もシンプルな形です。
手続きは簡単ですが、主な遺産が不動産しかない場合、他の相続人との不公平感が生まれやすくなります。
2. 代償分割（だいしょうぶんかつ）
特定の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に「代償金（現金）」を支払って精算する方法です。
不動産を残したい場合に有効ですが、不動産を取得する人に、他の相続人に支払うだけの十分な資金力（現金）が必要です。
3. 換価分割（かんかぶんかつ）
不動産を売却し、その代金（現金）を相続人で分ける方法です。「実家を売って、兄弟でお金を等分する」ケースです。
公平に分けやすいですが、売却によって利益が出ると「譲渡所得税」がかかるため、今回のテーマである節税対策が重要になります。
4. 共有分割（きょうゆうぶんかつ）
一つの不動産を、複数の相続人で共有名義（長男1/2、次男1/2など）にする方法です。
「とりあえず公平に」と安易に選ばれがちですが、最もリスクが高い方法でもあります。
- 売却やリフォームをする際に、共有者全員の同意が必要になる
- 共有者の誰かが亡くなると、権利関係がさらに複雑化する（ネズミ算式に共有者が増える）
将来的なトラブルを避けるためにも、できるだけ「共有分割」は避け、売却するなら「換価分割」を選ぶのが一般的です。
売却時に使える「取得費加算の特例」とは？
「換価分割」を選んだり、納税資金のために不動産を売却したりする場合、利益が出ると税金（譲渡所得税）がかかります。
相続税を支払った上に、売却税まで取られるのは負担が大きいですよね。
そこで活用したいのが「取得費加算の特例」です。
これは、不動産を売った利益（譲渡所得）から、「すでに支払った相続税の一部」を経費として差し引ける制度です。
適用するための5つの要件
- 相続や遺贈で財産を取得した人であること
- その財産を取得した際に、相続税を実際に納税していること
- 相続開始の翌日から3年10ヶ月以内に売却すること
- 他の特例（空き家特例など）と併用していないこと
- 売却によって利益（譲渡益）が出ていること
特に重要なのが「3年10ヶ月以内」という期限です。先ほど紹介した「共有分割」にしてしまい、後で揉めて売却が遅れると、この特例が使えなくなる恐れがあります。
どれくらい安くなる？特例の計算方法
不動産売却にかかる税金（譲渡所得税）は、以下の式で計算されます。
税金 ＝（売却価格 － 取得費 － 譲渡費用）× 税率
この「取得費」に、特例を使って「相続税の一部」を上乗せ（加算）することができます。取得費が増えれば、課税対象となる利益が減り、結果として税金が安くなります。
加算できる金額の計算式
加算する金額 ＝ その人が納めた相続税額 ×（売却した不動産の相続税評価額 ÷ その人が相続した財産の合計額）
ざっくり言うと、「支払った相続税のうち、今回売った不動産に対応する部分の金額」を経費にできるイメージです。
税率は所有期間で変わる
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税+住民税） |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 39.63％ |
| 5年超 | 長期譲渡所得 | 20.315％ |
「空き家特例」との比較に注意
もう一つ有名な制度に「空き家特例（3,000万円特別控除）」がありますが、これは「取得費加算の特例」とは併用できません。
- 相続税額が高い人：「取得費加算の特例」が得になることが多い
- 売却益が大きい人：「空き家特例」が得になることが多い
どちらが得になるかは、具体的な数字でシミュレーションする必要があります。
特例利用時の注意点と遺産分割のポイント
1. 「共有分割」は慎重に
前述の通り、共有分割は将来のトラブルの種になりがちです。売却を前提とするなら、共有名義にするのではなく、「換価分割」として代表者が売却し、現金を分ける形の方がスムーズな場合もあります。
2. 「代償分割」の場合は計算が複雑になる
不動産を相続した人が、他の相続人に現金（代償金）を支払う「代償分割」を行った場合、取得費加算の計算において調整が必要となり、控除できる金額が減ってしまうことがあります。
遺産分割の方法を決める段階で、売却時の税金まで考慮したシミュレーションを行うことが大切です。
まとめ：分割方法の選択が節税の鍵
不動産の相続は、「誰がどう引き継ぐか（分割方法）」の選択によって、将来のトラブルリスクや支払う税金が大きく変わります。
- 4つの分割方法の特徴を理解し、安易な「共有分割」は避ける
- 売却するなら3年10ヶ月以内に完了させ、「取得費加算の特例」を使う
- 「空き家特例」と比較して、有利な方を選ぶ
「どの分割方法が一番得なのか？」「特例を使うといくら戻ってくるのか？」
これらを判断するには、正確な資産評価と税額シミュレーションが必要です。
『簡単相続ナビ』なら、遺産分割のパターンごとの税額シミュレーションや、不動産の評価額を含めた全体像を簡単に把握できます。
賢い遺産分割で、大切な資産を少しでも多く手元に残しましょう。
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