第1章 原野相続の基礎知識：なぜ「ただの野原」が相続税のリスクになるのか
相続財産の中に「原野（げんや）」が含まれていると知ったとき、多くの相続人は「どうせ二束三文の価値しかないだろう」と高を括りがちである。しかし、この油断こそが相続税申告における最大のリスクファクターとなる。原野は、登記上の地目が「原野」であっても、その所在する地域や周囲の開発状況によって、評価額が天と地ほども異なるからである。
1.1 原野の法的定義と実務上の重要性
不動産登記法において、原野は「雑草、かん木類の生育する土地」と定義されている。しかし、相続税法上の評価においては、物理的な見た目よりも「そこが宅地として使える可能性があるか」が重視される。特にバブル期に別荘地や投資目的で購入された原野は、現在では利用価値が低くても、税制上は高く評価されるという「負の遺産」になり得るケースが多発している。
1.2 国税庁が定める「原野」の3つの区分
相続税評価を正しく行うための第一歩は、対象となる原野が以下の3つの区分のどれに該当するかを正確に判定することである 2。
| 区分名称 | 概要と判定基準 | 評価方式 | リスク度 |
|---|---|---|---|
| 1. 純原野（じゅんげんや） | 市街化調整区域内にあり、周囲も野原や山林である土地。宅地への転用が見込めない、いわゆる「純粋な原野」。 | 倍率方式 | 低 |
| 2. 中間原野（ちゅうかんげんや） | 市街化調整区域外にあり、主要な公道に接している、あるいは周辺がある程度宅地化されている土地。純原野と市街地原野の中間に位置する 2。 | 倍率方式（高倍率の可能性） | 中 |
| 3. 市街地原野（しがいちげんや） | 市街化区域内にあり、宅地転用が容易な原野。実質的に「宅地」と同等の価値があるとみなされる。 | 宅地比準方式 | 高 |
この区分判定を誤ると、相続税額が数百万、数千万円単位で変動する可能性がある。特に注意すべきは「中間原野」と「市街地原野」の境界線であり、これは地図上の確認だけでは不十分であり、専門的な調査が必要となる領域である。
第2章 「純原野」と「中間原野」の評価：倍率方式のメカニズム
まずは、比較的計算が容易とされる「純原野」と「中間原野」の評価方法について解説する。これらは「倍率方式」という計算式を用いる。
2.1 倍率方式（ばいりつほうしき）とは
倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地評価に用いられる。計算式は極めてシンプルである 5。
相続税評価額 = 固定資産税評価額 × 評価倍率
この計算に必要な数値は2つだけである。
- 固定資産税評価額: 毎年春に市区町村から届く「固定資産税納税通知書」の課税明細書に記載されている「価格」または「評価額」の欄の数値である。
- 評価倍率: 国税庁が地域ごとに定めた倍率。国税庁ホームページの「評価倍率表」で確認できる。
2.2 純原野の計算シミュレーション
例えば、地方の山間部にある1,000㎡の原野を相続したとする。
- 固定資産税評価額：10万円
- 地域の評価倍率：1.1倍
$$100,000円 × 1.1 = 110,000円
この場合、評価額は11万円となり、相続税への影響は軽微である。純原野は固定資産税評価額自体が低く抑えられていることが多いため、倍率を掛けても驚くような金額にはなりにくい。
2.3 中間原野の落とし穴
問題は「中間原野」である。中間原野は、「通常の原野と状況を異にするため、純原野として評価するのが不適当と認められるもの」を指す 2。具体的には、幹線道路沿いや、別荘地として開発されかけた地域などが該当する。
こうした地域では、固定資産税評価額が低くても、国税庁の定める「評価倍率」が高く設定されている場合がある。例えば倍率が「50倍」や「100倍」となっている地域もあり、その場合、評価額は跳ね上がる。
インサイト: 多くの納税者は「固定資産税が安いから相続税も安いだろう」と誤解する。しかし、倍率方式の「倍率」こそがトリガーとなる。『簡単相続ナビ』のシミュレーション機能は、こうした地域ごとの倍率の違いも織り込んで試算を行うため、手計算による過小評価のリスクを回避できる 1。
第3章 「市街地原野」の評価：宅地比準方式と高額納税の罠
本記事の核心部分である。最もトラブルになりやすく、かつ節税の余地が大きいのが「市街地原野」である。市街地原野は、「現状は原野だが、いつでも宅地にできる土地」とみなされるため、評価額は宅地並みとなる。
3.1 宅地比準方式（たくちひじゅんほうしき）の論理
市街地原野の評価には「宅地比準方式」または「倍率方式（宅地並み評価）」が用いられる。基本となる考え方は以下の通りである。
評価額 = (その土地が宅地であるとした場合の価額 – 宅地造成費) × 地積
つまり、「もしここを更地にして家を建てるとしたらいくらになるか」を計算し、そこから「原野を更地にするのにかかる工事費用（宅地造成費）」を差し引くという考え方である。
3.2 「宅地であるとした場合の価額」の算出
まず、近隣の標準的な宅地の1㎡あたりの価額を求める。路線価地域であれば、前面道路の路線価に、奥行価格補正率などの各種補正を行って算出する。
例えば、路線価が30万円/㎡の道路に面している500㎡の市街地原野であれば、基本価値は単純計算で1億5,000万円となる。この時点で、純原野とは桁違いの評価額になることがわかる。
第4章 節税の切り札：「宅地造成費」の控除を極める
市街地原野の評価において、唯一にして最大の節税ポイントが「宅地造成費（たくちぞうせいひ）」の控除である。原野を宅地にするには、木を切り、根を抜き、地面を平らにし、土留めを作る必要がある。これらの工事にかかると想定される費用を、評価額からマイナスできるのである。
4.1 宅地造成費の種類と単価（令和5年東京都の例）
宅地造成費は、国税庁が地域ごとに定めた単価表に基づいて計算する。実際の工事見積もりではなく、この「定められた単価」を使う点がポイントである。以下に主要な造成費を示す。
| 項目 | 内容 | 単価の目安（円/㎡） | 適用要件 |
|---|---|---|---|
| 1. 整地費（せいちひ） | 凸凹がある地面を地ならしする費用 | 約800円 | ほぼ全ての原野で適用可能 |
| 2. 伐採・抜根費 | 樹木を切り倒し、根を除去する費用 | 約1,000円 | 樹木がある場合。下草程度では不可 |
| 3. 地盤改良費 | 湿地などで地盤が軟弱な場合に改良する費用 | 約1,800円 | 地質調査等が必要 |
| 4. 土盛費（どもりひ） | 道路より低い土地に土を入れて高くする費用 | 約7,400円（/㎥） | 道路面より低い場合（体積計算） |
| 5. 土止費（どどめひ） | 土砂崩れを防ぐ擁壁（ようへき）を作る費用 | 約77,900円 | 傾斜地や段差がある場合 |
4.2 圧倒的な影響力を持つ「土止費」
上記の表で注目すべきは「土止費（擁壁工事費）」の単価の高さである。平坦な土地の整地費が数百円であるのに対し、土止費は7万円を超える。
原野の多くは傾斜地にある。もし対象地が傾斜しており、宅地化するために擁壁が必要と判断されれば、この控除額は莫大なものとなる。
4.3 計算シミュレーション：傾斜のある市街地原野
具体的な事例で、宅地造成費控除の威力を検証する。
【前提条件】
- 土地：市街化区域内の原野（傾斜地）
- 地積：500㎡
- 路線価に基づく宅地としての価額：10万円/㎡
- 状況：樹木が密生しており、宅地化には高さ2m、長さ30mの擁壁が必要と仮定。
【ステップ1：控除前の評価額】
$$100,000円/㎡ × 500㎡ = 50,000,000円
（何もしなければ5,000万円の評価となり、高額な相続税が発生する）
【ステップ2：宅地造成費の計算】
- 整地費: 500㎡ × 800円 = 400,000円
- 伐採・抜根費: $500㎡ × 1,000円 = 500,000円
- 土止費: 30m × 2m × 係数（仮）
※実際は擁壁の面積単位で計算するが、ここでは簡易的に単価を適用して計算する。仮に擁壁の見付面積が60㎡で、単価が77,900円とすると、60㎡ × 77,900円 = 4,674,000円
合計控除額: 400,000 + 500,000 + 4,674,000 = 5,574,000円
【ステップ3：最終評価額】
50,000,000円 – 5,574,000円 = 44,426,000円
この例では約550万円の評価減となった。傾斜の度合いや面積によっては、評価額がさらに下がり、場合によっては評価額がゼロ近くになるケース（控除しきれない場合、評価額はゼロとなる）もあり得る。
専門家のアドバイス: 宅地造成費が控除できるかどうかは、現地に行かなければわからない。地図や航空写真だけでは、傾斜の角度や樹木の密度、擁壁の必要性は判断できないからである。『簡単相続ナビ』の提供するコンサルティングサポートでは、こうした現地調査の必要性も含めたアドバイスが可能である。
第5章 自分で行うシミュレーション vs 税理士依頼：コストと精度の比較
原野評価の理論がわかったところで、実務的な選択肢について検討する。相続税申告には大きく分けて「自分で行う」「税理士に依頼する」「ツールを活用する」の3つの道がある。
5.1 税理士に依頼する場合のコスト構造
一般的に、相続税申告を税理士に依頼する場合、遺産総額の0.5%〜1.0%が報酬相場と言われている。さらに、土地評価が複雑な場合（原野や不整形地など）は、特殊評価加算として数十万円が上乗せされることが多い。
また、依頼から完了まで半年以上かかることも珍しくなく、費用は最低でも100万円規模になることが一般的である 1。
5.2 『簡単相続ナビ』が選ばれる理由：コストとスピードの革命
ミラーマスター合同会社の『簡単相続ナビ』は、従来の税理士依頼の常識を覆すソリューションを提供する。
- 圧倒的なコストパフォーマンス: 通常100万円以上かかる手続きを、最大でも30万円程度に抑えることが可能である 1。
- Web完結・インストール不要: 従来のエクセルベースのソフトとは異なり、Windows/Mac、スマートフォンを問わず、インターネット環境があればどこでもシミュレーションが可能。
- 「人生総括版」の哲学: 単なる税金計算だけでなく、認知症による「資産凍結」対策や、事業承継までを含めた生涯の資産管理をサポートするプラン（人生総括版）を提供している。
- 二次相続まで見越した設計: 父から母へ、母から子へという「二次相続」の税負担まで瞬時に計算し、家族全体で最も資産が残る分割方法を提案できる 1。
5.3 実際の計算例とユーザーの声
『簡単相続ナビ』のサイトでは、実際の家族構成や資産状況を用いた計算例（「土地の有効活用事例」「個人の相続税節税対策」など）を公開している。操作画面のビフォーアフターを確認することで、どれほどの節税効果があるかを実感できる。
第6章 今すぐ始めるべき「原野」の相続対策と資産凍結防止
原野の相続において最も恐れるべきは、高額な評価額による納税もさることながら、「売りたくても売れない土地（負動産）」に現金を吸い取られることである。
6.1 納税資金の確保と流動性の罠
市街地原野で高い評価額がついた場合、それに見合う現金を納税しなければならない。しかし、原野は市場での流動性が低く、納税期限（相続開始から10ヶ月以内）までに売却して現金化することが困難なケースが多い。
結果として、手元の預貯金が納税で消え、生活資金が枯渇するリスクがある。これを防ぐためには、生前に評価額をシミュレーションし、納税資金を準備するか、あるいは生前贈与等で対策を打つ必要がある。
6.2 認知症対策としてのシミュレーション
親が認知症になり判断能力を喪失すると、不動産の売却や活用ができなくなる「資産凍結」の状態に陥る。『簡単相続ナビ』は、「不安」を「理解」に変えることを目的としている 1。親が元気なうちに家族でシミュレーションを行い、どの土地を誰が継ぐか、どの土地は売却すべきかを話し合うことこそが、最大の相続対策となる。
6.3 結論：まずは試算から
原野の評価は複雑怪奇である。「純原野」か「市街地原野」かで運命は大きく分かれる。自己判断で「価値がない」と決めつけるのは危険であり、かといっていきなり税理士に高額な報酬を支払うのもリスクがある。
まずは『簡単相続ナビ』を利用して、ご自身の所有する原野がどの区分に該当するのか、そしてどの程度の相続税が発生するのかをシミュレーションしてみることを強く推奨する。その「気づき」が、家族の資産を守る第一歩となる。
コメント