「実家の土地が高いから、相続税が払えるか心配…」
「同居していなくても、実家の土地の評価を下げられるの？」
土地の相続税評価額を劇的に下げる最強の節税策、それが「小規模宅地等の特例」です。
条件を満たせば、土地の評価額を最大80%も減額できるため、相続税がゼロになるケースも珍しくありません。
しかし、この特例は適用要件が非常に細かく、少しでも間違えると適用外となり、数千万円単位の損をするリスクがあります。
この記事では、特例の仕組みと適用条件、そして複雑な計算を間違えないための方法について解説します。
「小規模宅地等の特例」とは？3つの種類
亡くなった方（被相続人）が自宅や事業に使っていた土地を相続する場合、一定の面積までは評価額を減額できる制度です。
土地の用途によって、以下の3つに分類されます。
| 種類 | 用途 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|---|
| ① 特定居住用 | 自宅として使用 | 330㎡ | 80% |
| ② 特定事業用 | お店・工場など事業で使用 | 400㎡ | 80% |
| ③ 貸付事業用 | アパート・駐車場として貸付 | 200㎡ | 50% |
最も多くの人が利用するのが、①の「特定居住用宅地等（実家の敷地）」です。
例えば、評価額5,000万円の実家（330㎡以下）なら、評価額が1,000万円まで下がります。
【実家の土地】80%減額になる条件は？
「特定居住用宅地等」の特例を使うには、土地を相続する人が以下のいずれかの条件を満たす必要があります。
1. 配偶者が相続する場合
無条件で適用可能です。
同居していなくても、別居していても、配偶者であれば80%減額が使えます。
2. 同居していた親族が相続する場合
以下の2つを満たす必要があります。
- 相続開始の直前から申告期限（10ヶ月後）まで、引き続きその家に住んでいること
- 申告期限までその土地を所有していること
※二世帯住宅の場合は、構造や登記の方法によって「同居」とみなされるかどうかが変わるため注意が必要です。
3. 別居していた親族が相続する場合（家なき子特例）
被相続人に配偶者や同居親族がいない場合のみ、以下の条件を満たす別居親族（子など）も適用可能です。
- 相続開始前3年以内に、自分や配偶者の持ち家に住んだことがないこと（賃貸住まいであること）
- 申告期限までその土地を所有していること
いわゆる「家なき子特例」です。持ち家がある子供は使えません。
計算例と「併用」の落とし穴
土地が1つだけであれば計算は単純ですが、複数の土地がある場合は計算が複雑になります。
ケース：実家（330㎡）とアパート（200㎡）がある場合
「自宅」と「貸付事業用（アパート）」は併用可能ですが、面積調整の計算式が適用されます。
併用時の限度面積計算式：
特定居住用の面積 × (200/330) ＋ 貸付事業用の面積 ≦ 200㎡
もし実家（330㎡）で特例をフルに使ってしまうと、
330 × (200/330) ＝ 200㎡
となり、限度枠を使い切ってしまうため、アパートの土地には特例が使えなくなります。
「どちらの土地に特例を使った方が得か？」という有利不利の判定が必要になります。
適用可否と計算は『簡単相続ナビ』でチェック
「うちは二世帯住宅だけど使える？」「老人ホームに入っていた場合は？」
「自宅と駐車場のどっちに使えば税金が安くなる？」
小規模宅地等の特例は、判断を1つ間違えるだけで税額が数百万円変わります。
自己判断せず、必ずシミュレーションを行いましょう。
そこで活用したいのが、ミラーマスター合同会社の『簡単相続ナビ』です。
特例の適用漏れを防ぐ3つの機能
- 【税額シミュレーション】
「特例を使った場合」と「使わなかった場合」の税額を一瞬で比較。複数の土地がある場合の有利判定も自動で行います。 - 【適用要件チェック】
「同居」「別居」「老人ホーム入居」などの状況を入力するだけで、特例が使えるかどうかを判定します。 - 【AI相談】
「家なき子特例の詳しい条件は？」などの疑問に、マスコットキャラクターの「簡単 そうぞくん」が24時間365日、無料で回答します。
注意：相続税が0円でも「申告」は必須！
小規模宅地等の特例を使って相続税が0円になったとしても、税務署への「相続税申告書の提出」は絶対に必要です。
申告書を提出して初めて特例が認められます。申告を忘れると、特例が使えなくなり、本来払わなくて済んだはずの税金を請求されることになります。
まとめ
小規模宅地等の特例は、相続税対策の「切り札」です。
しかし、適用には複雑なルールがあり、申告も必須です。
「知らなかった」で損をしないために、まずは『簡単相続ナビ』で適用できるかどうかをチェックしてみませんか？
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