「親から広い土地を相続したが、アパートを建てる資金がない」
「土地のままだと、兄弟でどう分ければいいか揉めそうだ」
相続した土地の活用に悩んでいる方におすすめなのが、「等価交換（とうかこうかん）」という手法です。
これは、あなたが土地を提供し、不動産会社（デベロッパー）が建築費を出してマンション等を建て、完成後に「土地の評価額に見合った分の部屋（区分所有権）」を受け取る仕組みです。
自己資金ゼロでマンションオーナーになれるだけでなく、強力な相続税対策にもなります。
この記事では、等価交換の仕組みと、相続におけるメリット・デメリットについて分かりやすく解説します。
「等価交換」とは？仕組みを簡単解説
等価交換（等価交換方式）とは、土地所有者とデベロッパーが協力してマンションなどを建設する事業手法です。
- 土地所有者：土地を出資する
- デベロッパー：建築費を出資してマンションを建てる
- 完成後：出資した割合に応じて、マンションの部屋（と敷地権）を分け合う
例えば、あなたが1億円の土地を提供し、総工費が1億円だった場合、完成したマンションの約半分（1億円相当分）の部屋をあなたが取得することになります。
相続対策としての3つのメリット
1. 借金なしで土地活用ができる
通常、土地活用（アパート経営など）をするには銀行から多額の借金をする必要がありますが、等価交換なら建築費はデベロッパー持ちです。
「相続した土地を活用したいが、借金リスクは負いたくない」という方に最適です。
2. 遺産分割がしやすくなる（争族対策）
土地は物理的に分けることが難しく、相続トラブルの元になりがちです。
しかし、等価交換でマンションに姿を変えれば、「長男には301号室、次男には302号室」といったように、部屋単位できれいに分けることができます。
3. 相続税の節税効果が高い
更地（自用地）のまま持っているよりも、マンション（貸家建付地）にすることで、土地の評価額は約2割下がります。また、建物部分も固定資産税評価額で計算されるため、建築費（現金）で持っているより評価が下がります。
結果として、資産価値を維持したまま、相続税評価額だけを圧縮できます。
知っておくべき税制特例（譲渡税の繰り延べ）
等価交換を行う際、形式上は「土地を一度売って、マンションを買い替えた」ことになります。通常ならここで多額の「譲渡所得税」が発生しますが、以下の特例を使うことで税金を将来に先送り（繰り延べ）できます。
- 立体買換えの特例：土地を譲渡し、地上3階建て以上の中高層耐火建築物などに買い換える場合
- 固定資産の交換の特例：同じ種類の固定資産（土地と土地、建物と建物）を交換する場合
これにより、等価交換の時点では税金を払わずに済みます。（※将来、そのマンションを売却した時に課税されます）
もう一つの選択肢「資産の組み換え（交換）」
マンション建築だけでなく、単純に「土地と土地」を交換するのも有効な相続対策です。
郊外から都心への買い換え（交換）
例えば、「郊外の広大な土地（評価額は低いが面積が広い）」を売却・交換し、「都心の狭い区分マンション（評価額は高いが面積が狭い）」を取得するケースです。
これにより、「小規模宅地等の特例（330㎡まで80%減額）」の枠を最大限に活かし、評価額が高い資産を効率よく圧縮できる可能性があります。
等価交換の落とし穴とシミュレーションの重要性
メリットの多い等価交換ですが、デメリットもあります。
- 土地の持分が減る：マンションの敷地権の一部しか手元に残らない（先祖代々の土地が共有になる）。
- 還元率の交渉：「土地いくらに対して、床面積をどれくらいもらえるか（還元率）」の交渉が必要。
「本当に得なのか？」「相続税はどれくらい下がるのか？」を判断するには、複雑な権利変換の計算と、将来の税額シミュレーションが必要です。
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「土地のまま持っておく場合」と「等価交換でマンションにした場合」の資産価値と収益性の違いを比較できます。 - 【税額シミュレーション】
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まとめ：土地の形を変えて、資産を守る
等価交換は、資金負担なく土地を「稼ぐ資産」「分けやすい資産」に変える有効な手段です。
しかし、一度契約すると後戻りできないため、事前の慎重な検討が不可欠です。
デベロッパーの提案を鵜呑みにせず、まずは『簡単相続ナビ』で、あなた自身の手でシミュレーションを行ってみましょう。
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