「相続した実家を売って、新しい家に買い替えたい」
「老後に備えて、広い自宅を売ってマンションに住み替えたい」
マイホームの買換えは、ライフスタイルの変化に対応するだけでなく、うまく活用すれば強力な節税対策になります。
しかし、不動産の売買には「譲渡所得税」などの税金がかかるため、特例を知らないと数百万円単位で損をする可能性があります。
この記事では、マイホームの買換えで使える「利益が出た時の特例」と「損が出た時の特例」、そして相続対策としての活用法について解説します。
利益が出た？損が出た？状況別・使える特例
マイホームを売却して買い替える際、売却価格が購入価格を上回る（利益が出る）か、下回る（損が出る）かによって、使える特例が異なります。
| 売却の状況 | 使える主な特例 | 効果 |
|---|---|---|
| 利益が出た場合 （譲渡益） | ① 3,000万円特別控除 ② 買換え特例 | ① 税金を最大600万円減らす ② 税金の支払いを先送りする |
| 損が出た場合 （譲渡損失） | ③ 損益通算と繰越控除 | 給与所得などの税金が戻ってくる |
1. 利益が出た場合：3,000万円控除 vs 買換え特例
売却益が出た場合、通常は約20%（所有期間5年以下なら約40%）の税金がかかります。
これを防ぐために、以下の2つの特例のどちらかを選んで適用します（併用はできません）。
① 3,000万円特別控除
売却益から最大3,000万円を差し引ける制度です。
例えば、3,000万円の利益が出ても、この特例を使えば税金は0円になります。
- メリット：税金が完全に免除される（消滅する）。
- 注意点：買換え先の新居で「住宅ローン控除」が使えなくなる（併用不可）。
② 特定の居住用財産の買換え特例
売却代金よりも高い新居を買った場合、売却益にかかる税金を「将来、その新居を売る時」まで先送り（繰り延べ）できる制度です。
- メリット：今回の税金支払いは0円になる。新居で住宅ローン控除が使える可能性がある。
- 注意点：税金が免除されるわけではなく、あくまで「先送り」。将来売る時にまとめて課税される。
2. 損が出た場合：損益通算と繰越控除
「買った時より安くしか売れなかった…」という場合でも、諦めないでください。
一定の要件（住宅ローン残高がある等）を満たせば、その損失を給与所得などから差し引き、払いすぎた所得税を取り戻すことができます（損益通算）。
さらに、その年で引ききれない損失は、翌年以降3年間にわたって繰り越して控除できます。
相続対策としての「買換え」のメリット
マイホームの買換えは、自身の住環境を良くするだけでなく、将来の相続対策としても非常に有効です。
1. 評価額の圧縮（小規模宅地等の特例）
例えば、郊外の広い一軒家（評価額は低いが土地が広い）から、都心の駅近マンション（評価額は高いが土地持分は狭い）へ買い換えた場合。
「小規模宅地等の特例（330㎡まで80%減額）」の枠を最大限活かすことで、資産価値を維持したまま、相続税評価額を圧縮できる可能性があります。
2. 現金化による納税資金の確保
広い家を売却して、コンパクトな家に住み替えることで手元に現金を残せば、将来の相続税の納税資金や、遺産分割の際の代償金（他の兄弟に渡すお金）として準備できます。
「どれを使うのが一番お得？」はシミュレーションで解決
「3,000万円控除と住宅ローン控除、どっちが得？」「買換え特例を使った方がいい？」
これを自分で判断するのは非常に困難です。間違った選択をすると、数百万円も税金が変わってしまうこともあります。
そこで活用したいのが、ミラーマスター合同会社の『簡単相続ナビ』です。
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- 【税額シミュレーション】
「3,000万円控除を使った場合」と「住宅ローン控除を使った場合」のトータルの減税額を比較できます。 - 【人生家計簿】
住み替え後の資金繰りや、将来の相続税への影響もグラフで確認できます。 - 【AI相談】
「特例の適用要件は？」「確定申告はどうやるの？」などの疑問に、マスコットキャラクターの「簡単 そうぞくん」が24時間365日お答えします。
まとめ：特例は「選択」するもの
マイホームの買換えに関する特例は、自動的に適用されるものではなく、自分で有利な方を選んで申告する必要があります。
知らずに損をしないために、まずは『簡単相続ナビ』で、あなたのご家庭にとってベストな選択肢をチェックしてみませんか？
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