「相続税対策で不動産が良いと聞いたけれど、アパート一棟を買う資金も勇気もない……」
そんな方に今、注目されているのが「不動産小口化商品（ふどうさんこぐちかしょうひん）」です。
都心の一等地のビルなどを、1口10万円〜100万円単位に分けて購入できる仕組みで、手軽な相続税対策として人気が急上昇しています。
しかし、すべての商品が節税になるわけではありません。選び方を間違えると「全く節税にならなかった」という事態も起こり得ます。
この記事では、不動産小口化商品の仕組みと、相続税対策として有効な「種類」の選び方、そして導入効果のシミュレーション方法について解説します。
なぜ「不動産小口化商品」が節税になるのか？
そもそも、なぜ現金を不動産に換えると相続税が安くなるのでしょうか。
それは、相続税を計算する際の「評価額」のルールが違うからです。
- 現金1,000万円の場合：評価額はそのまま1,000万円
- 不動産1,000万円分の場合：評価額は約200〜300万円（※）まで下がる可能性がある
※物件の立地や種類によります。
不動産小口化商品を使えば、数億円するような都心のオフィスビルでも、自分の予算（例えば500万円分だけ）に合わせて所有権を持つことができます。
その結果、「現金を大幅に圧縮（評価減）」し、相続税を抑えることができるのです。
【重要】「匿名組合型」と「任意組合型」の違い
ここが最も重要なポイントです。
不動産小口化商品（不動産クラウドファンディング含む）には、大きく分けて2つの種類があります。
相続税対策として選ぶべきなのは、「任意組合型」です。
| 種類 | 特徴 | 相続税対策 |
|---|---|---|
| ① 匿名組合型 | 事業者に「出資」をして、配当をもらうタイプ。 不動産の所有権は事業者にあり、投資家にはない。 | × ならない （現金のまま持っているのと同じ評価） |
| ② 任意組合型 | 投資家がお金を出し合って不動産を「共同購入」するタイプ。 不動産の所有権（持分）を登記できる。 | ◎ なる （不動産として評価減が適用される） |
最近流行りの「不動産投資クラウドファンディング」は手軽ですが、その多くは①の「匿名組合型」です。これは利回り（お小遣い稼ぎ）には良いですが、相続税対策にはなりません。
節税目的であれば、必ず「任意組合型」あるいは「不動産特定共同事業法に基づく現物出資」の商品を選んでください。
不動産小口化商品のメリット
任意組合型の不動産小口化商品では、各出資者が出資割合に応じた物件の持分を所有するため、現物不動産と同じく、不動産投資によるメリットが得られます。
相続税評価額と市場価格との差を利用し、同額の現預金を保有しているよりも不動産に変えることで贈与・相続時の資産として大幅な圧縮効果が期待できます。
※イメージであり圧縮幅は対象不動産によって異なります。また、税制の改正により変わる場合があります。
1. 一等地を持てるので評価減が大きい
都心の一等地（銀座や青山など）は、市場価格（売買価格）と路線価（相続税評価額）の差が非常に大きくなります。
個人では買えないような高額物件でも、小口化商品なら一部を所有できるため、高い節税効果（資産圧縮効果）が期待できます。
2. 「分けやすい」ので揉めない
実物の不動産（アパート一棟など）を相続すると、「誰が継ぐか」「売って分けるか」で兄弟喧嘩になりがちです。
しかし、小口化商品であれば「長男に2口、次男に2口」といったように、公平に分割して相続させることができます。
3. 管理の手間がない
入居者募集や修繕などの管理業務はすべて事業者が行います。プロに任せておけるので、高齢の方でも安心して保有できます。
デメリットと注意点
1. 元本割れのリスク
不動産市況が悪化すれば、売却時に損をする（元本割れ）可能性があります。また、空室が増えれば配当が減ることもあります。
2. すぐに現金化できない場合がある
商品によっては、運用期間中（10年など）の中途解約が制限されている場合があります。「急に入院費が必要になった」という時に困らないよう、余裕資金で行うことが大切です。
どれくらい節税になる？「簡単相続ナビ」で試算しよう
「じゃあ、私が500万円分買ったら、相続税はいくら安くなるの？」
そう思った方は、購入前に必ずシミュレーションを行いましょう。
ミラーマスター合同会社が提供する『簡単相続ナビ』を使えば、不動産小口化商品を購入した場合の効果を瞬時に試算できます。
あなたの状況に合わせた3つの機能
『簡単相続ナビ』は、ライフステージに合わせて最適な判断をサポートします。
- 【終活中の方】生前対策シミュレーション：
「現金500万円を小口化商品に換えたら？」
相続税がいくら減るか、老後資金に影響がないかをグラフで確認できます。 - 【相続発生時】遺産分割シミュレーション：
小口化商品を誰に相続させるのが一番お得か？
家族構成に合わせた最適な配分案を自動作成します。 - 【相続後】資産管理機能：
購入した小口化商品の配当管理や、満期時の再投資計画など、資産の一元管理が可能です。
AI「そうぞくん」に聞いてみよう！
「この商品は任意組合型？匿名組合型？」
「小口化商品ってどこで買えるの？」
そんな疑問は、マスコットキャラクターの「簡単 そうぞくん」にチャットで聞いてみてください。
生成AI（Dify）を搭載した「そうぞくん」が、難しい不動産用語や相続の疑問に24時間365日、無料でお答えします。
まとめ：賢く選んで「資産圧縮」を
不動産小口化商品（任意組合型）は、不動産投資のメリット（節税）と、金融商品のメリット（手軽さ・分割しやすさ）をいいとこ取りした現代的な相続対策です。
しかし、購入商品の種類を間違えると節税効果が得られません。
まずは『簡単相続ナビ』で、あなたの資産状況における「節税効果」をシミュレーションすることから始めましょう。
その投資、本当に節税になりますか？
購入前に効果をチェック。
AIシミュレーションで、失敗しない相続対策を。
コメント