「相続した土地にアパートを建てて、家賃収入を得たい」
「節税対策として、マンションを購入して子供に残したい」
不動産の有効活用は、相続対策の王道です。しかし、不動産会社の営業マンが持ってくる「高利回りのシミュレーション」をそのまま信じていませんか？
それは非常に危険です。
なぜなら、不動産会社は「物件を売ること」が仕事であり、あなたの「手元にお金を残すこと」や「相続税を減らすこと」のプロではないからです。
そうぞくんこんにちは！『簡単相続ナビ』公式マスコットの「そうぞくん」です。
今回は、不動産投資で失敗しないために絶対に知っておくべき「隠れた税金と経費」と、それを正確に計算して賢く投資するためのツール活用法について解説します。
営業マンが教えてくれない「表面利回り」の罠
不動産の提案書によくある「利回り10%」といった数字。これは多くの場合、単純に「家賃収入 ÷ 購入価格」で計算された表面利回りです。
しかし、現実の不動産経営には、驚くほど多くの税金や経費がかかります。
これらを差し引いた実質利回りで計算しないと、「節税のつもりが、毎年赤字で資産を食いつぶしている」なんてことになりかねません。
これだけある！不動産にかかる税金一覧
不動産は「買う時」「持っている時」「売る時」「あげる時」のすべてで税金がかかります。
まずは全体像を把握しましょう。
| 買う・建てる | 持っている （賃貸など） | 売る | 相続・贈与 | |
|---|---|---|---|---|
| 不動産取得税 | ● | 贈与のみ● | ||
| 登録免許税 | ● | ● | ● | |
| 印紙税 | ● | ● | 贈与のみ● | |
| 消費税 | ● (建物のみ) | ● (修繕費等) | ● | |
| 固定資産税 都市計画税 | ● (毎年発生) | |||
| 所得税・住民税 | ● (家賃収入) | ● (譲渡益) | ||
| 相続税・贈与税 | ● |
税金以外にもかかる「経費」
税金だけでなく、以下のような経費も収益を圧迫します。
- 管理委託手数料（家賃の5%程度）
- 修繕積立金（将来の大規模修繕への備え）
- 火災保険・地震保険料
- 空室リスク（家賃が入らない期間）
『簡単相続ナビ』で「本当の収支」を計算しよう
ここまで読んで、「計算が複雑すぎて無理！」と思われた方もいるかもしれません。
しかし、どんぶり勘定で数千万円の借金をするのはリスクが高すぎます。
そこで活用していただきたいのが、『簡単相続ナビ（人生総括版）』です。
投資シミュレーション機能でできること
- 税金・経費を含めた収支計算： 固定資産税や所得税を自動計算し、「手元にいくら残るか」を見える化します。
- 相続税の圧縮効果を試算： 「現金のまま持つ場合」と「不動産に変えた場合」で、将来の相続税がどれくらい安くなるか比較できます。
- 出口戦略（売却）の検討： 将来売却した時にかかる譲渡所得税も含めて、トータルで得するか損するかを判断できます。
不動産会社の言いなりにならず、自分で数字を検証できる力を持つことが、資産を守る一番の方法です。
まとめ：まずはシミュレーションから始めよう
不動産投資は、税金と経費を正しく理解していれば、相続対策として非常に有効な手段です。
失敗しないためには、「感情」や「営業トーク」ではなく、「数字」で判断しましょう。
「この物件、本当に買って大丈夫？」「私の資産状況でアパート経営は合ってる？」
そんな疑問は、無料のAIチャットボット「そうぞくん」に相談してみてください。
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