相続税対策で不動産投資を始める前に！失敗しない手順と計算

2025年12月9日

「現金で持っているより、不動産を買ったほうが相続税が安くなる」
相続対策を検討し始めると、このような話を耳にすることがあると思います。

確かに不動産投資は、資産形成だけでなく、相続税を圧縮する強力な節税手段となり得ます。しかし、仕組みを理解せずに始めると、「税金は安くなったが、遺産分割で家族が揉めた」「キャッシュフローが悪化して納税資金がない」といった本末転倒な事態になりかねません。

この記事では、相続対策としての不動産投資の魅力と、初心者が失敗しないための正しい始め方、そしてシミュレーションの重要性について解説します。

なぜ不動産投資が「最強の相続対策」なのか

不動産投資が相続に有利と言われる最大の理由は、「時価（購入価格）」と「相続税評価額」のズレを利用できるからです。

例えば、現金1億円を相続する場合、そのまま1億円に対して課税されます。
しかし、1億円で不動産を購入し、それを賃貸（投資用）として運用すると、相続税評価額は以下のように下がります。

つまり、同じ1億円の価値を持つ資産でも、現金のまま持つより不動産投資に回すことで、相続税の対象となる金額を大幅に減らすことができるのです。

節税メリットは魅力的ですが、相続初心者の方は以下のリスクに注意が必要です。

現金なら「1円単位」で兄弟平等に分けられますが、アパート一棟は簡単には分けられません。「長男が不動産を継ぐ代わりに、次男に現金を渡す（代償分割）」などの対策が必要になりますが、そのための現金が手元になければ揉める原因になります。

全財産を不動産に変えてしまうと、いざ相続が発生した際に、相続税を支払うための「現金」が足りなくなる恐れがあります。不動産はすぐに売却して現金化することが難しいため、資金繰り（キャッシュフロー）の管理が不可欠です。

投資である以上、空室リスクはつきものです。想定通りの家賃収入が入らなければ、借入金の返済が滞り、負の遺産を家族に残すことになってしまいます。

不動産投資を成功させ、円満な相続を実現するためには、物件を買う前に「数字で未来を予測すること」が何より重要です。

そこで活用したいのが、資産管理と相続シミュレーションができるツール『簡単相続ナビ』です。

『簡単相続ナビ』は、以下の3つのシチュエーションで不動産投資の判断をサポートします。

【終活中の方】投資シミュレーション：
「この物件を買ったら、老後資金は足りるか？」「相続税はどれくらい下がるか？」を試算できる「人生家計簿」機能で、無理のない投資計画を立てられます。
【相続が発生した方】遺産分割シミュレーション：
相続した収益物件を「誰が引き継ぐのが一番得か？」を計算。不動産を含む複雑な遺産分割案を自動で作成し、家族間のトラブルを防ぎます。
【相続後の方】資産管理機能：
引き継いだ不動産の収支管理や、次の世代への承継対策も一元管理できます。

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不動産投資は、正しく行えば資産を増やし、税金を抑える素晴らしい手段です。しかし、そこには必ずリスクが伴います。

業者任せにせず、まずは自分たちの資産状況を把握し、将来どうなるかをシミュレーションすること。
それが、あなたとご家族を守る一番の近道です。

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