不動産投資で失敗しない！プロが使う「3つの評価指標（利回り・IRR・NPV）」を解説

「相続税対策のために、アパート経営を始めたい」
「子供に資産を残すため、マンション投資を検討している」

そう考えて不動産会社に行くと、「表面利回り10%です！お得ですよ！」と提案されることがあります。

しかし、その言葉を鵜呑みにして契約するのは非常に危険です。

なぜなら、不動産投資の成功は「利回り」だけでは測れないからです。

プロの投資家は、もっと複雑で正確な指標を使って「本当に儲かるか」を判断しています。

指標1：利回り（表面・実質）

これは基本中の基本ですが、落とし穴があります。

• 表面利回り：「家賃収入 ÷ 購入価格」。経費を考えていないドンブリ勘定です。
• 実質利回り：税金や管理費などの「経費」を引いた本当の利回りです。

広告に載っているのは「表面利回り」がほとんど。必ず「実質利回り」で計算し直す必要があります。

指標2：NPV（正味現在価値）＝「トータルの儲け額」

ここから少し専門的になりますが、とても重要です。

お金の価値は、時間とともに変わります。

「今日の100万円」と「10年後の100万円」では、今日の100万円の方が価値が高い（運用できるから）と考えます。

NPV（Net Present Value）とは、将来入ってくるお金を「今の価値」に換算し、投資額を引いたものです。

• NPVがプラス：投資する価値あり（儲かる）
• NPVがマイナス：投資してはいけない（損する）

「この投資をすることで、最終的に財布の中身がいくら増えるのか？」という投資の規模（金額）を判断するのに使います。

指標3：IRR（内部収益率）＝「投資の効率」

IRR（Internal Rate of Return）は、「投資したお金をどれくらいのスピード（効率）で回収できるか」を示す指標です。

不動産投資には、「家賃収入（インカム）」だけでなく、「売却益（キャピタル）」や「空室リスク」など、年によって変動する要素があります。

これらをすべてひっくるめて、「定期預金に例えると年利何％で回っているか」を示すのがIRRです。

• IRRが高い：効率よくお金が増えている（短期回収向け）
• IRRが低い：お金が増えるスピードが遅い

【結論】手計算は無理！だから『簡単相続ナビ』

ここまで読んで、「NPVとかIRRとか、計算式が難しすぎる！」と思いませんでしたか？

その通りです。これらを正確に計算するには、割引率や将来のキャッシュフローを予測し、複雑な関数（ExcelのXNPV関数など）を使う必要があります。

素人が手計算しようとすると、必ず間違えます。

そこで活用していただきたいのが、『簡単相続ナビ（人生総括版）』の不動産投資評価機能です。

ツールを使えば一発で「答え」が出る

『簡単相続ナビ』を使えば、物件価格や家賃収入を入力するだけで、以下のことが自動で計算されます。

• 実質利回りの算出：税金・経費を引いた本当の利回り。
• IRR・NPVの判定：「この物件は投資効率が良いか？」「最終的にいくら手元に残るか？」を数値で見える化。
• 相続税評価との比較：「現金で持つよりどれくらい節税になるか」も同時にシミュレーション。

まとめ：感情ではなく「数字」で投資しよう

「営業マンがいい人だから」「建物が綺麗だから」という理由で数千万円の借金をするのはギャンブルです。

成功する投資家は、必ずIRRやNPVといった「数字」を根拠に判断しています。

難しい計算はツールに任せて、あなたは「正しい決断」をするだけ。

『簡単相続ナビ』で、失敗しない不動産投資を始めましょう。

「検討中の物件があるけど、本当に儲かる？」「IRRって私のケースでは何％なら合格？」

そんな個別の疑問は、無料のAIチャットボット「そうぞくん」に聞いてみてください。

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