相続した土地でアパート経営！失敗しない節税と収益化の秘訣

「親から広い土地を相続したが、固定資産税ばかりかかって困っている」
「アパートを建てれば節税になると言われたが、本当に儲かるの？」

相続した土地を「更地（さらち）」や「青空駐車場」のままにしておくのは、税制面で非常に不利です。
そこで有効なのが、土地の上にアパートを建てて賃貸経営をする方法です。

アパート経営は、土地の評価額を下げて相続税を減らすだけでなく、毎月の家賃収入を生み出す「打ち出の小槌」にもなり得ます。
しかし、計画なしに建てると、空室だらけでローンが返せない…という最悪の事態にも。

この記事では、相続対策としてのアパート経営のメリット・デメリットと、失敗しないためのポイントについて解説します。

なぜアパート経営が最強の相続対策なのか？

アパートを建てることで、主に3つの節税効果が生まれます。

更地にアパートを建てて人に貸すと、その土地は「貸家建付地（かしやたてつけち）」となり、自用地（自由に使える土地）よりも評価額が下がります。
借地権割合や借家権割合にもよりますが、約18%〜21%の評価減が見込めます。

アパートの評価額＝
自用地とした場合の価額 − 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

【例：1億円の土地の場合】
更地の評価額：1億円
アパート敷地の評価額：約8,000万円（▲2,000万円の圧縮！）

現金を建物の建築費に変えると、相続税評価額は建築費の約50〜60%（固定資産税評価額）になります。
さらに賃貸に出すことで、そこから約30%（借家権割合）が控除されます。

貸家の評価額＝固定資産税評価額 − 固定資産税評価額 × 借家権割合 × 賃貸割合

結果として、現金1億円でアパートを建てると、評価額は約4,000万円程度まで下がります。
「現金」を「アパート」に変えるだけで、6,000万円もの相続財産を圧縮できるのです。

アパート建築費を銀行からの借入（アパートローン）で賄うと、その借入金は「マイナスの財産（債務）」として、他のプラスの財産から差し引くことができます。
これにより、全体の相続税を大幅に減らすことが可能です。

節税効果は絶大ですが、事業としてのリスクも忘れてはいけません。

重要なのは、「貸家建付地」の評価減は「入居率（賃貸割合）」に応じて決まるということです。
相続が発生した時に空室が多いと、その分だけ評価減のメリットが小さくなり、予想以上に高い相続税がかかる可能性があります。

「建てれば終わり」ではなく、満室経営を維持することが最大の相続対策なのです。

「この土地にアパートを建てたら、相続税はいくら減る？」「ローンの返済は家賃で賄える？」
建築費や家賃相場、そして相続税の計算。これらをすべて考慮して判断するのは困難です。

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