「親から相続した土地が更地のままだと税金が高い」
「アパートを建てれば相続税対策になると言われた」
相続対策として、不動産会社や銀行から土地活用（アパート・マンション経営）を提案されるケースは非常に多いです。
確かに、アパート経営は「節税効果」と「家賃収入」の両方を得られる魅力的な手段です。しかし、「節税になるから」という理由だけで安易に始めると、将来的に借金返済に苦しみ、大切な資産を失う結果になりかねません。
この記事では、相続対策におけるアパート・マンション経営のメリット・デメリットと、失敗しないために必ずやるべき「シミュレーション」の重要性について解説します。
アパート・マンション経営は「不労所得」ではない
まず大前提として認識していただきたいのは、アパート・マンション経営は「不労所得（何もしなくてもお金が入る）」ではないということです。
これは立派な「賃貸ビジネス」です。
数千万円から数億円という莫大な投資を行い、お客様（入居者）に満足して住んでもらい、対価（家賃）をいただく事業です。
「ハウスメーカーが一括借り上げ（サブリース）してくれるから安心」と思っていても、契約更新時に家賃を下げられたり、修繕費が高額になったりするリスクは常にオーナー側にあります。
ビジネスである以上、「どんぶり勘定」は命取りです。まずは経営者としての視点を持つことが、成功への第一歩です。
なぜ相続対策に有効なのか？（メリット）
リスクはありますが、それでも多くの資産家がアパート経営を行うのには明確な理由があります。それは、現金で持っているよりも相続税評価額を大幅に下げられる（圧縮できる）からです。
主なメリットは以下の3点です。
1. 土地の評価が約2割下がる（貸家建付地）
更地（何も建っていない土地）や自宅の敷地は「自用地」として高く評価されます。
しかし、その土地にアパートを建てて人に貸すと、「自由に使えない土地（貸家建付地）」という扱いになり、評価額を約18%〜21%程度下げることができます。
2. 建物の評価が現金の約4〜6割になる
例えば、現金1億円を相続すれば、そのまま1億円に対して課税されます。
しかし、1億円でアパートを建築すると、固定資産税評価額は建築費の約50〜60%程度になります。さらに人に貸すことで借家権割合（30%）が引かれるため、相続税評価額は建築費の約40%前後まで下がります。
つまり、現金1億円を持っているより、アパートに変えたほうが相続税の対象額を6,000万円近く圧縮できる可能性があるのです。
3. 小規模宅地等の特例が使える
一定要件を満たせば「貸付事業用宅地等」として、200㎡までの土地の評価額を50%減額できる特例も活用できます。
知らないと怖いデメリットとリスク
節税効果は絶大ですが、経営に失敗すれば元も子もありません。以下のリスクを必ず理解しておきましょう。
空室が増えると「増税」になる？
ここが最大の落とし穴です。
先ほど説明した「評価額の減額」は、「部屋が満室であること（人に貸していること）」が前提の計算式になっています。
土地の評価額 ＝ 自用地評価 ｘ ( 1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 )
この「賃貸割合」とは、入居率のことです。
もし相続が発生したタイミングで空室が多いと、その分だけ評価額の減額幅が小さくなり、想定していたよりも相続税が高くなってしまうのです。
「節税のために建てたのに、空室続きで借金返済も苦しく、税金も下がらなかった」というのが最悪のシナリオです。
アパート・マンション経営をする場合の大まかな判断
アパートやマンションの家賃収入の金額は５年程度で、アパートやマンションを取得するのに費やした金額と等しくなることが理想とされています。
資金回収が５年以上になると、建物の老朽化等により、資金回収ができなくなってしまうことになるためです。
毎月の家賃収入の総計ｘ５年間 ＞ 初期投資費用
これが実現できない「家賃」であったり、「初期投資費用」であった場合には、アパート・マンション経営を実施しないほうが正解です。
入居者が少ない場合には、広告費に多大な費用をかけたり、内装に費用をかけたり、家賃を安くしたりして集客しないと入居者が集まらないということになります。
また、初期費用が高いからといって、粗悪な材質を使用してしまうと、建物が早く傷んでしまったり、地震等の災害に弱くなってしまい、長期間収益をあげ続けるのが難しくなります、途中で売却する場合にも安く買い叩かれてしまいます。
失敗しないための「シミュレーション」活用法
では、アパート経営をやるべきか、やめるべきか。どう判断すれば良いのでしょうか？
答えは「数字でシミュレーションすること」に尽きます。
不動産会社の提案書を鵜呑みにせず、ご自身の資産状況に合わせて厳しくチェックする必要があります。
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- 【終活・生前対策】人生家計簿機能：
「1億円の借金をしてアパートを建てたら、老後資金は枯渇しないか？」「毎月の返済後、手残りはいくらか？」など、将来のキャッシュフローをグラフで確認できます。 - 【相続発生時】税額シミュレーション：
「更地のまま相続する場合」と「アパートを建てて相続する場合」で、相続税が具体的にいくら安くなるのかを比較できます。 - 【相続後】資産管理機能：
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まとめ：投資の前に「計算」を
アパート・マンション経営は、成功すれば大きな資産と節税効果をもたらしますが、失敗すれば「負の遺産」になりかねません。
「営業マンに勧められたから」ではなく、「シミュレーションの結果、十分に利益が出て、かつ確実に節税になるから」という根拠を持って決断することが、家族を守ることにつながります。
まずは『簡単相続ナビ』で、あなたの土地のポテンシャルと将来のリスクを計算してみませんか？
アパート建築で、本当に節税になりますか？
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AIシミュレーションで、将来の安心を「見える化」しましょう。
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