「現金をそのまま持っていると相続税が高い」
「マンションを買えば節税になると聞いたが、どれを買えばいいのか分からない」
相続対策として不動産投資が人気なのは、「時価（買った値段）」と「相続税評価額」に大きな差が生まれるからです。
特にマンションは、この「評価額の圧縮効果」が非常に高く、現金を不動産に変えるだけで、相続税評価額を3分の1以下にできることも珍しくありません。
しかし、一口にマンション投資と言っても「ワンルーム」「タワーマンション」「一棟アパート」など種類は様々。
選び方を間違えると、節税にはなったけれど、空室だらけで赤字…という本末転倒な結果になりかねません。
この記事では、相続対策における「賢いマンションの選び方」と、それぞれの節税効果について解説します。
なぜマンション投資が相続税対策になるのか？
最大の理由は、「土地の持分割合」と「賃貸による評価減」の2つです。
1. 土地の持分が小さい（評価額が下がる）
一戸建てと違い、マンションは数百人で一つの土地を共有します。
一戸あたりの土地の持分（敷地権）は非常に小さくなるため、土地の相続税評価額（路線価評価）が大幅に圧縮されます。
特に、高層マンション（タワーマンション）は、上に伸びれば伸びるほど一戸あたりの土地持分が小さくなるため、「市場価格は高いのに、相続税評価額は極端に低い」という現象が起きます。
2. 人に貸すとさらに評価減
購入したマンションを賃貸に出すと、「貸家建付地（かしやたてつけち）」や「貸家」としての評価減が適用されます。
- 建物：固定資産税評価額から約30%減額
- 土地：路線価から約20%前後減額（借地権割合による）
さらに、購入資金を借入（ローン）で賄うと、借入金は「マイナスの財産（債務）」として相続財産から全額差し引けるため、他の財産の相続税も減らす効果があります。
タイプ別：投資マンションの選び方と節税効果
では、具体的にどのタイプのマンションを選ぶべきでしょうか？
それぞれの特徴と、相続対策としてのメリット・デメリットを比較します。
| タイプ | 節税効果 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| タワーマンション （高層階） | 特大 （時価の2〜3割程度） | ・資産価値が落ちにくい ・流動性が高く売却しやすい | ・物件価格が高い ・税制改正のリスクあり （※後述） |
| ワンルーム （都心・築浅） | 大 （時価の3〜4割程度） | ・少額から始められる ・空室リスクが低い | ・金融機関の融資が厳しい場合がある ・修繕積立金の値上がりに注意 |
| 一棟マンション （地方・中古） | 中 | ・利回りが高い ・土地の評価額が大きい | ・空室リスクが高い ・修繕費がかさむ ・売却しにくい |
マンション投資で利益が出る仕組み
マンション投資で利益が出る仕組みは、簡単にいうと、「時価」と「評価額」の違いによるものです。
「時価」とは、その時々に市場で成立している市場価格のことで、公正な価格とされており、いつ購入しても同じ価格で売買できると考えられる価格です。
各部屋の土地の所有面積は以下の式で求めることが可能です。なお、各部屋の１部屋当りの土地面積のことを総面積といいます。
総面積＝1棟の土地面積×自己の専有部分の床面積÷1棟の家屋の総床面積
上記の式で解ることは以下の様なことです。
例えば、1,000m2の「1棟の土地面積」があるマンションに対して、この土地の路線価(1m2当りの土地の価格)を100万円として計算すると以下の様になります。
| ケース | マンション種類 | 床面積 | 階数 | 総部屋数 | 総面積 | 評価額 | 総評価額 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | マンション | 100m2 | 5階 | 50部屋 | 20m2 | 2,000万円 | 100,000万円 |
| B | タワー マンション | 100m2 | 20階 | 200部屋 | 5m2 | 500万円 | 100,000万円 |
| C | ワンルーム マンション | 20m2 | 5階 | 250部屋 | 4m2 | 400万円 | 100,000万円 |
| D | ワンルームタワー マンション | 20m2 | 20階 | 1,000部屋 | 1m2 | 100万円 | 100,000万円 |
上記の総評価額は、全部屋の評価額を求めたもので、総部屋数ｘ評価額で求めています。
この金額は、「1棟の土地面積」1,000m2ｘ100万円とも等しくなります。
都会にのマンションと田舎のマンションの選び方
このマンションは路線価100万円で計算しましたが、田舎の場合には、路線価が低くなります。
例えば、路線価を10万円で計算すると、先程の表は以下の様になります。
| ケース | マンション種類 | 床面積 | 階数 | 総部屋数 | 総面積 | 評価額 | 総評価額 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A | マンション | 100m2 | 5階 | 50部屋 | 20m2 | 200万円 | 10,000万円 |
| B | タワー マンション | 100m2 | 20階 | 200部屋 | 5m2 | 50万円 | 10,000万円 |
| C | ワンルーム マンション | 20m2 | 5階 | 250部屋 | 4m2 | 40万円 | 10,000万円 |
| D | ワンルームタワー マンション | 20m2 | 20階 | 1,000部屋 | 1m2 | 10万円 | 10,000万円 |
評価額が下がりましたね。だけど一番高いAのマンションでも1,800万円の違いです。大きい金額といえばそうですが、100m2の広さがあるマンションであれば最低でも5,000万円以上しますよね。
つまり、残りの差額は、建物の金額ということです。実は、この建物の評価額は、都会であろうと、田舎であろうと変わらないのです。建物は、地域とかで評価額が決まる訳ではなく、マンションの材質で決まってくるのです。
おすすめ①：都心の中古ワンルームマンション
相続対策の初心者におすすめなのが、都心のワンルームマンションです。
1,000万円〜3,000万円程度で購入でき、相続税評価額は500万円〜1,000万円程度まで下がります。
需要が安定しているため空室リスクが低く、相続人が複数いる場合でも「長男にA物件、次男にB物件」のように分けやすい（遺産分割しやすい）のも大きなメリットです。
おすすめ②：タワーマンション（通称：タワマン節税）
富裕層に人気なのがタワーマンション投資です。
高層階は眺望が良く「実勢価格（時価）」が高い一方、「固定資産税評価額」は低層階とあまり変わらないため、強烈な節税効果を生みます。
【注意点】
2024年以降、タワーマンションの評価方法が見直され（「マンション評価の適正化」）、従来ほどの極端な節税効果は期待できなくなりました。
それでも、依然として現金のまま持つよりは有利ですが、事前のシミュレーションが不可欠です。
マンションの中古と新築の選び方
マンションの中古と新築の選び方は何でしょうか？
- 古いものより新しいものの方が良い。
- 事故物件だったら気味が悪い
- 前の人が使用していたから汚い
- 冷暖房等の設備がふるい
色々理由はあると思いますが、私は、マンションの場合の大きな違いは建築材料の違いだと思っています。
内装の違いや設備の違いはリフォームすることで新品同様になりますが外装については後から修復すると大掛かりな工事となってしまいます。
このため、中古マンションでも外装がしっかりしていれば新築同様になるものです。
区分マンションの新築と中古の違い
| 新築区分マンション | 中古区分マンション | |
|---|---|---|
| 定義 | 竣工してから1年未満で未入居の物件 | 中古物件は新築区分マンション以外の物件 |
| メリット | 入居率が高くなりやすい 家賃を高めに設定しやすい 減価償却費を長期間計上できる 修繕費を抑えやすい | 購入価格が安い。 同じ予算でも選択肢が増える 物件価格の下落スピードが遅い 表面利回りの高い物件が多い 物件運用の予測がしやすい 実際の家賃収入からキャッシュフローの予測がしやすい |
| デメリット | 購入価格が高い 低利回りになりやすい 物件の選択肢が少ない 入居率が高くなりやすい 家賃を高めに設定しやすい 減価償却費を長期間計上できる 修繕費を抑えやすい | 購入価格が安い。 同じ予算でも選択肢が増える 物件価格の下落スピードが遅い 表面利回りの高い物件が多い 物件運用の予測がしやすい 入居者募集が難しい 修繕コストが発生しやすい ローンで不利になる可能性がある 賃料を下げないと入居者が獲得しにくい |
1棟物件と区分マンションの選び方
1棟物件投資は、マンションの建物を丸ごと所有することを指し、区分マンション投資は、マンションの1戸部分の所有を指します。
| 区分マンション | 1棟物件 | |
|---|---|---|
| 物件価格 | 低い | 高い |
| オーナーの 業務負担 | 所有戸数が少ないため負担は少ない | 所有戸数が多いため負担は多い |
| 流動性 | 高い | 低い |
| 家賃収入 ゼロリスク | 所有戸数が少なければリスクが高い | ニーズのある立地であればリスクが低い |
「どれくらい節税できる？」はシミュレーションで確認
「1億円のマンションを買ったら、相続税はいくら減る？」「ローンの返済と家賃収入のバランスは？」
不動産投資の収支と相続税の節税効果を同時に計算するのは、非常に複雑です。
そこで活用したいのが、ミラーマスター合同会社の『簡単相続ナビ』です。
投資効果と節税額を「見える化」する
『簡単相続ナビ』なら、不動産投資のシミュレーションと相続税計算を一括で行えます。
- 【節税効果シミュレーション】
「現金で持っている場合」と「マンションを購入した場合」の相続税額を比較し、どれくらい得するかを算出します。 - 【キャッシュフロー診断】
家賃収入、ローン返済、経費（管理費・修繕費）を入力し、将来の収支推移をグラフ化。「赤字にならないか」をチェックできます。 - 【AI相談】
「タワマン節税の規制って？」「新築と中古どっちがいい？」などの疑問に、マスコットキャラクターの「簡単 そうぞくん」が24時間365日お答えします。
まとめ：出口戦略まで見据えた投資を
相続対策のためのマンション投資は、「相続税が減ればOK」ではありません。
相続した後、家族が安定した家賃収入を得られるか、あるいはスムーズに売却できるかという「出口戦略」が重要です。
まずは『簡単相続ナビ』で、購入検討中の物件がどれくらいの節税効果を生むのか、シミュレーションしてみませんか？
そのマンション、本当に節税になりますか？
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