相続した実家をリフォーム！住宅ローン控除で所得税も減らす裏技

「相続した実家が古いからリフォームして住みたい」
「建て替えて二世帯住宅にしたいけど、費用がかかる」

相続をきっかけに実家のリフォームや建て替えを検討する方は多いですが、その際にぜひ活用してほしいのが「住宅ローン控除（減税）」です。

この制度を使えば、リフォーム費用をローンで支払うことで、年末のローン残高に応じて所得税が最大13年間も戻ってきます。
相続税対策（小規模宅地等の特例など）と併用すれば、相続税と所得税のダブル節税が可能です。

この記事では、相続した不動産で住宅ローン控除を使うための条件と、具体的な節税メリットについて解説します。

住宅ローン控除とは？仕組みを簡単解説

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、マイホームの新築・購入・リフォームのために住宅ローンを組んだ場合、年末時点のローン残高の0.7%が、所得税から控除される（戻ってくる）制度です。

• 控除率：年末残高の0.7%
• 期間：新築は最大13年、中古・リフォームは最大10年
• 対象：所得税（引ききれない場合は住民税からも控除）

例えば、年末に3,000万円のローン残高があれば、その年は最大21万円の税金が戻ってきます。
10年間続けば、総額で数百万円単位の節税効果が見込める強力な制度です。

相続した実家でも使える？3つのケース

「相続でタダで手に入れた家でも使えるの？」という疑問がありますが、結論から言うと「リフォームや建て替えでお金がかかった部分」については対象になります。

1. 実家をリフォームして住む場合

相続した実家をバリアフリー化したり、耐震補強したりするリフォーム工事を行い、その費用を住宅ローン（リフォームローン）で支払う場合、控除の対象になります。

• 条件：工事費用が100万円以上であること、など

2. 実家を取り壊して建て替える場合

相続した土地の上に、自分名義で新築住宅を建てる場合も対象になります。
最近は「省エネ基準（ZEH水準など）」を満たす住宅であれば、借入限度額が優遇され、より多くの控除を受けられます。

3. 相続したマンションをリノベーションする場合

中古マンションを相続し、フルリノベーションして住む場合も対象です。
ただし、築年数が古い物件（昭和56年以前）の場合は、耐震基準を満たしていることの証明が必要になることがあります。

注意！使えないケース（適用要件）

便利な制度ですが、以下の条件に当てはまると使えないので注意が必要です。

• 所得制限：合計所得金額が2,000万円を超える年
• 床面積：登記簿面積が50㎡未満（※一部例外あり）
• 借入期間：ローンの返済期間が10年未満
• 親族からの購入：親や親族から家を買った（または工事を依頼した）場合

相続税対策との「併用」でさらにお得に

住宅ローン控除は「所得税」の節税ですが、「相続税」の節税策とも併用できます。

小規模宅地等の特例 × 住宅ローン控除

実家を相続してそこに住む場合、土地の評価額を80%減額できる「小規模宅地等の特例」が使える可能性があります。
これと住宅ローン控除を組み合わせれば、「相続税」を安くしつつ、毎年の「所得税」も安くするという最強の節税効果が得られます。

「いくら戻ってくる？」はシミュレーションで確認

「自分の年収だといくら戻ってくる？」「リフォームローンと住宅ローン、どっちが得？」
住宅ローン控除の計算は複雑で、建物の種類（省エネ性能など）によって限度額も変わります。

そこで活用したいのが、ミラーマスター合同会社の『簡単相続ナビ』です。

リフォーム・建て替えの損得を「見える化」

『簡単相続ナビ』なら、相続税と所得税の両面から、あなたに最適なプランを提案します。

1. 【税額シミュレーション】
   「リフォームした場合」と「建て替えた場合」で、住宅ローン控除額と相続税評価額がどう変わるかを比較できます。
2. 【人生家計簿】
   ローンを組んでも老後資金は大丈夫か？将来の家計収支をグラフで確認できます。
3. 【AI相談】
   「省エネ基準って何？」「確定申告のやり方は？」といった疑問に、マスコットキャラクターの「簡単 そうぞくん」が24時間365日お答えします。

まとめ：使える制度はフル活用しよう

相続した実家のリフォームや建て替えは、大きなお金が動くタイミングです。
住宅ローン控除などの国の制度を賢く使えば、数百万円単位でお金が浮くこともあります。

「知らなかった」で損をしないために、まずは『簡単相続ナビ』で、あなたが使える制度と節税額をチェックしてみませんか？

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【参考】用語の説明

種類	説明
認定住宅	認定長期優良住宅および認定低炭素住宅をいいます。
認定長期優良住宅	長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅に該当するものとして証明がされたものをいいます。
認定低炭素住宅	都市の低炭素化の促進に関する法律に規定する低炭素建築物に該当する家屋および同法の規定により低炭素建築物とみなされる特定建築物に該当するものとして証明がされたものをいいます。
特定エネルギー消費性能向上住宅	認定住宅以外の家屋でエネルギーの使用の合理化に著しく資する住宅の用に供する家屋（断熱等性能等級5以上および一次エネルギー消費量等級6以上の家屋）に該当するものとして証明がされたものをいいます。
エネルギー消費性能向上住宅	認定住宅および特定エネルギー消費性能向上住宅以外の家屋でエネルギーの使用の合理化に資する住宅の用に供する家屋（断熱等性能等級4以上および一次エネルギー消費量等級4以上の家屋）に該当するものとして証明がされたものをいいます。
認定住宅等	認定住宅、特定エネルギー消費性能向上住宅およびエネルギー消費性能向上住宅をいいます。
特例居住用家屋	床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満で令和5年12月31日以前に建築基準法第6条第１項の規定による建築確認を受けた居住用家屋をいいます。
特例認定住宅等	床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満で令和5年12月31日以前に建築基準法第6条第１項の規定による建築確認を受けた認定住宅等をいいます。
一般の新築住宅	認定住宅等に該当しない住宅を新築等した場合の新築住宅をいいます。
買取再販住宅	宅地建物取引業者が特定増改築等をした既存住宅を、その宅地建物取引業者の取得の日から2年以内に取得した場合の既存住宅（その取得の時点において、その既存住宅が新築された日から起算して10年を経過したものに限ります。）をいいます。
既存住宅	建築後使用されたことのある家屋で、耐震基準に適合するものとして証明等がされたものをいいます。
買取再販認定住宅等	認定住宅等である既存住宅のうち、宅地建物取引業者が特定増改築等をした既存住宅を、その宅地建物取引業者の取得の日から2年以内に取得した場合の既存住宅（その取得の時点において、その既存住宅が新築された日から起算して10年を経過したものに限ります。）をいいます。
中古住宅	既存住宅のうち、買取再販住宅以外の既存住宅をいいます。