「親が持っている土地、相続税はいったいいくらになるのだろう？」
「固定資産税の通知書にある金額を使えばいいの？」
相続の手続きにおいて、最も多くの人が頭を悩ませるのが**「土地（宅地）」の評価です。現金や預貯金と違い、土地には「定価」がありません。そのため、計算方法を少し間違えるだけで、評価額が数百万、数千万円も変わり、結果として相続税を払いすぎてしまう**ケースが後を絶ちません。
この記事では、相続税申告の要となる「宅地の評価方法」について、基本となる「路線価方式」「倍率方式」の計算手順から、評価額を合法的に下げるための「補正」や「特例」の仕組みまで、専門知識がない方でも理解できるように徹底解説します。
この記事の結論
- 相続税の土地評価は「路線価方式」か「倍率方式」で行う。固定資産税評価額とは異なる。
- 土地の形や状況（不整形地、賃貸など）によって、評価額を減額できる可能性がある。
- 「小規模宅地等の特例」を使えば、最大80%の減額が可能。
- 【重要】 正確な評価と節税シミュレーションは、手計算では困難です。税理士に頼むと高額な費用がかかりますが、『簡単相続ナビ』なら、誰でも簡単に、税理士費用の約3分の1で正確なシミュレーションと手続きが可能です。
1. そもそも土地の評価は何を基準にする？「一物四価」の仕組み
土地の価格には、目的や評価する公的機関によって異なる4つの価格（一物四価）が存在します。まずは、相続税で使うべき価格がどれなのかを正しく理解しましょう。
1-1. 4つの価格と相続税の関係
土地の評価額には以下の種類があります。
| 価格の名称 | 決める人（機関） | 主な目的 | 相続税評価との関係 |
|---|---|---|---|
| 実勢価格（時価） | 市場（売り手・買い手） | 実際の売買取引 | 参考にはなるが、相続税計算の直接の基準ではない。 |
| 公示地価 | 国土交通省 | 土地取引の目安 | 相続税評価額は、この**約80%**の水準になるよう設定されている。 |
| 相続税路線価 | 国税庁 | 相続税・贈与税の算定 | 【重要】 都市部の土地評価で使用する基準。 |
| 固定資産税評価額 | 市町村 | 固定資産税の算定 | 【重要】 路線価がない地域（倍率地域）での計算基準。公示地価の約70%水準。 |
よくある間違い：
毎年春に届く「固定資産税納税通知書」の評価額をそのまま相続税の計算に使ってしまう方がいますが、これは誤りです（倍率方式の場合を除く）。多くの宅地では、国税庁が定める**「相続税路線価」**を使用する必要があります。
1-2. あなたの土地はどっち？「路線価方式」と「倍率方式」
相続税の土地評価方法は、その土地がどこにあるかによって**「路線価方式」と「倍率方式」**の2つに分かれます。
- 路線価方式: 主に市街地（都市部）にある土地。道路一本一本に値段（路線価）が付けられています。
- 倍率方式: 郊外や農村部など、路線価が定められていない地域の土地。
確認方法：
国税庁のウェブサイト「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で、対象の土地の住所を検索します。
- 地図が表示され、道路に「300C」などの数字が書かれていれば路線価方式。
- 「倍率地域」と記載されていれば倍率方式です。
2. 【路線価方式】計算のステップと注意点
市街地の宅地の多くは、この方式で計算します。計算式自体はシンプルですが、実際の土地は形が複雑なため、「補正」という計算が重要になります。
2-1. 基本の計算式
評価額 = 路線価 × 奥行価格補正率 × 地積（面積）
- 路線価を調べる: 路線価図を見て、土地が面している道路の数字を確認します。単位は「千円」です。
- 例：「300C」とあれば、1平米あたり300,000円です。（アルファベットのCは借地権割合を示しますが、自用地の場合は無視して構いません）。
- 地積（面積）を掛ける: 登記簿謄本に記載されている面積を掛けます。
計算例（補正なしの単純な整形地）
- 路線価：300,000円
- 面積：100㎡
300,000 円 × 100 ㎡ = 30,000,000円
2-2. プロの腕の見せ所！「補正率」で評価額を下げる
実際の土地は、きれいな正方形ばかりではありません。使いにくい土地は、その分だけ評価額を下げることができます。これを**「画地補正」**と言います。ここを見落とすと、税金を払いすぎることになります。
| 補正の種類 | 内容 | 減額のイメージ |
| 奥行価格補正 | 道路からの奥行きが長すぎる、または短すぎる土地。 | 使い勝手が悪いため、評価額を×0.90など減額補正する。 |
| 不整形地補正 | 形がいびつな土地（L字型、三角形など）。 | 正形地に比べて利用効率が落ちるため、不整形地率に応じて減額（最大40%程度下がることも）。 |
| 間口狭小補正 | 道路に接する間口が狭い土地。 | 建築制限がかかる場合があるため減額。 |
| がけ地補正 | 敷地内に斜面（がけ）が含まれる土地。 | 建物を建てられない部分があるため、その割合に応じて減額。 |
Insight（洞察）:
税理士の間でも、この「不整形地補正」の計算は難易度が高いとされています。図面から複雑な計算を行う必要があり、経験の浅い税理士だと見落としてしまうこともあります。『簡単相続ナビ』のシミュレーションシステムなら、こうした土地の形状による評価への影響も考慮した試算が可能です。
3. 【倍率方式】計算のステップ
路線価図で「倍率地域」とされた土地の計算方法です。こちらは比較的シンプルです。
3-1. 基本の計算式
評価額 = 固定資産税評価額 × 評価倍率
- 固定資産税評価額を確認: 市町村から届く「固定資産税課税明細書」の「価格」または「評価額」の欄を見ます（「課税標準額」ではないので注意）。
- 評価倍率を確認: 国税庁のサイトの「評価倍率表」で、その地域の「宅地」の欄を見ます。「1.1」などの数字が書かれています。
計算例
- 固定資産税評価額：1,000万円
- 評価倍率：1.1
1,000万円 × 1.1 = 1,100万円
4. 土地の評価額を大幅に下げる特例と貸付地の評価
土地の評価額計算において、最も重要なのが「特例の適用」と「権利関係の調整」です。これらを適用できるかどうかで、税額が数百万〜数千万円変わることも珍しくありません。
4-1. 驚異の80%減額！「小規模宅地等の特例」
亡くなった方（被相続人）が自宅として使っていた土地や、事業に使っていた土地については、残された家族の生活基盤を守るため、評価額を大幅に減額できる特例があります。
| 利用区分 | 限度面積 | 減額割合 | 対象となる主な土地 |
| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80% | 被相続人の自宅の敷地（配偶者や同居親族が相続する場合など） |
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80% | 被相続人の事業（貸付以外）の敷地 |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50% | アパートや駐車場として貸している土地 |
効果の例：
評価額5,000万円の自宅（300㎡）を配偶者が相続した場合
- 通常評価：5,000万円
- 特例適用後：1,000万円（5,000万円 × (1 – 0.8)）→ 課税対象額が4,000万円も消滅します。
※この特例は、誰が相続するか（「家なき子」と呼ばれる別居親族も対象になる場合がある）や、申告期限までに分割が確定しているかなど、適用要件が非常に厳格です。自己判断は危険ですので、必ず専門的なシミュレーションが必要です。
4-2. アパートや借地は評価が下がる
自分で使っている土地（自用地）よりも、他人に貸している土地の方が、自由に処分できない制約があるため、評価額が下がります。
- 貸宅地（底地）: 借地権を設定して人に貸している土地。
- 計算式：自用地評価額 × (1 – 借地権割合)
- 借地権割合は地域によって異なり、路線価図のアルファベット（A=90%〜G=30%）で示されます。
- 貸家建付地: 自分の土地にアパート等を建てて貸している場合。
- 計算式：自用地評価額} × (1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
- 通常、約20%程度の減額効果があります。
5. なぜ、自分で計算するのが危険なのか？
ここまで計算方法を解説してきましたが、実際の相続税申告において、一般の方が自分だけで（DIYで）土地評価を行うことは推奨されません。また、従来の税理士に依頼する場合もコストの課題があります。
5-1. 自己計算のリスク
- 過大評価による損: 不整形地補正や、周囲の騒音・悪臭などによる減額要因を見落とし、本来払う必要のない税金を払ってしまうリスクがあります。一度払った税金を取り戻す手続き（更正の請求）は非常に手間がかかります。
- 過少評価による追徴課税: 「これくらいでいいだろう」と安易に評価を下げて申告すると、税務署から指摘を受け、延滞税や過少申告加算税といったペナルティを課される可能性があります。土地評価は税務調査で最も狙われやすいポイントです。
- 2024年の制度変更: 2024年4月から相続登記が義務化されるなど、不動産を取り巻く法制度は変化しています。古い知識での対応は危険です。
5-2. 従来の税理士の課題
- 高額な費用: 一般的に税理士報酬は「遺産総額の0.5%〜1.0%」と言われています。遺産が1億円あれば、約100万円の手数料がかかります。
- 手続き中心: 多くの税理士は「申告書の作成（手続き）」が業務の中心であり、「どうすれば家族が揉めないか」「二次相続まで見据えてどう分割すべきか」といったコンサルティング提案は手薄な場合があります。
6. 『簡単相続ナビ』が選ばれる理由：コストを抑えて正確な評価を
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特徴2：プロ品質のシミュレーションと評価
安かろう悪かろうではありません。システムには、これまで数多くの相続案件を扱ってきた税理士のノウハウが凝縮されています。
- 複雑な土地評価に対応: 路線価方式、倍率方式はもちろん、小規模宅地等の特例の適用判定まで、システムと専門家のチェックで正確に算出します。
- 二次相続シミュレーション: 「今回はお母さんが相続して税金をゼロにするのがいいのか、それとも子供が相続した方が将来的に得なのか？」といった、二次相続まで見据えた高度なシミュレーションが数分で可能です。
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