「広い土地を持っているけれど、相続税評価額はどうやって計算するの？」
「自宅の敷地内にアパートを建てているけど、土地はまとめて評価していいの？」
相続税の計算において、最も難しく、かつ税額に大きな影響を与えるのが「土地（宅地）の評価」です。
実は、土地は「1筆（登記簿上の単位）」ごとに評価するのではなく、「どう使っているか（利用区分）」ごとに分けて評価するルールがあります。
この区分け（1画地の判定）を間違えると、本来使えるはずの節税特例が使えなくなったり、逆に税務署から「不当な分割だ」と指摘されて追徴課税を受けたりするリスクがあります。
この記事では、土地評価の基本となる「利用区分」の考え方と、やってはいけない「不合理分割」の罠、そして複雑な土地評価を間違えずに計算するためのツール『簡単相続ナビ』の活用法について解説します。
なぜ「利用区分」が重要なのか？
相続税において、宅地は「1画地の宅地（利用の単位となっている1区画の宅地）」ごとに評価します。
例えば、あなたが広い土地を持っていて、半分を「自宅」、半分を「賃貸アパート」として使っていたとします。
この場合、土地全体をひとまとめにするのではなく、「自用地（自宅部分）」と「貸家建付地（アパート部分）」の2つに分けて計算しなければなりません。
分けることで税金が安くなる！
なぜ分ける必要があるのでしょうか？ それは、「人に貸している土地（貸家建付地）」は、自分が自由に使えない分、評価額が下がる（＝税金が安くなる）」からです。
正しく区分けをして評価することで、適正な節税効果を得ることができるのです。
ケーススタディ：宅地の評価単位の判定
では、具体的なケースで「どこまでを1つの土地として評価するか」を見ていきましょう。
ケース1：自宅と自分のお店が並んでいる場合
【状況】
同じ敷地内に「自宅」と、自分が経営する「店舗」が建っている。
【判定：全体で1画地】
どちらも「自分が使っている土地（自用地）」です。他人の権利（借地権など）が絡んでいないため、自宅部分と店舗部分を分けず、全体をまとめて1つの土地として評価します。
ケース2：自宅とアパートが並んでいる場合
【状況】
同じ敷地内に「自宅」と、他人に貸している「アパート」が建っている。
【判定：2つに分ける】
「自宅部分（自用地）」と「アパート部分（貸家建付地）」は利用目的も権利関係も異なります。
したがって、土地を2つに分割して、それぞれ別々に評価します。
ケース3：土地をタダで貸している場合（使用貸借）
【状況】
親の土地に、子供が家を建てて住んでいるが、地代は払っていない（または固定資産税程度しか払っていない）。
【判定：全体で1画地（自用地として評価）】
これは「借地権」ではなく「使用貸借」とみなされます。使用貸借の場合、土地を借りている人の権利は非常に弱いため、土地全体を親が自分で使っている（自用地）とみなして評価します。
※借地権としての減額評価はできないので注意が必要です。
やってはいけない！「不合理分割」の罠
「土地を細かく分けた方が評価額が下がるなら、遺産分割で細切れにしよう！」
そう考える方もいるかもしれませんが、それは非常に危険です。
不合理分割とは？
分割した後の土地が、以下のような状態になる分割方法のことです。
- 道路に全く接していない（無道路地）
- うなぎの寝床のように極端に細長い
- 通常、建物を建てられないような形状
税務署から「単に相続税を安くするために、不自然に分割した（不合理分割）」と認定されると、分割したことを認められず、分割前の「全体の形」で評価されてしまいます。
つまり、苦労して分けたのに節税効果がゼロになるどころか、ペナルティを受ける可能性もあります。
解決策：『簡単相続ナビ』で正しく評価・分割する
ここまで読んで、「自分の土地はどう評価すればいいの？」「どこで線を引けばいいのか分からない」と不安になった方も多いのではないでしょうか。
土地の評価には、測量図や路線価図を読み解く専門知識が必要です。
そこでおすすめなのが、ミラーマスター合同会社が提供する『簡単相続ナビ』です。
『簡単相続ナビ』の「資産評価」機能
特に「終活対策版（資産評価版）」以上の製品では、複雑な土地評価をサポートする強力な機能が搭載されています。
- 利用区分の自動判定サポート
「自宅ですか？」「賃貸していますか？」などの質問に答えるだけで、その土地をどう評価すべきかのガイドが表示されます。 - 借地権・貸家建付地の計算
「借地権割合」や「借家権割合」といった難しい数値を入力（またはガイド参照）するだけで、自動的に減額された評価額を算出します。 - 不合理分割の回避
シミュレーションを行うことで、無理な分割を避け、適正な遺産分割案を作成する手助けとなります。
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「うちは使用貸借になるの？」「この土地の形状はどう評価する？」
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まとめ：土地評価は「分け方」が命
土地の評価額は、面積だけでなく「利用区分」によって大きく変わります。
正しく分けて評価すれば大きな節税になりますが、間違った分け方をすると税務リスクを抱えることになります。
自己判断で進める前に、まずは『簡単相続ナビ』を使って、あなたの土地が「どのように評価されるのか」を正しくシミュレーションしてみませんか？
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