「固定資産税の通知書にある価格通りに遺産を分けたから、公平なはずだ」
「相続税の計算に使った路線価で計算したから問題ない」
もし、不動産を含む遺産分割でこのように考えているなら、将来、家族間で裁判沙汰になるリスクがあります。
なぜなら、相続の世界には「税金を払うための価格（相続税評価額）」と「遺産を分けるための価格（時価）」という、2つの異なるモノサシが存在するからです。
この記事では、多くの人が陥る「評価額と時価のズレ」によるトラブル、特に「遺留分（いりゅうぶん）」に与える深刻な影響について解説します。
「相続税評価額」と「時価」の決定的な違い
土地の価値には「一物四価（いちぶつよんか）」と呼ばれる複数の価格がありますが、相続で重要なのは以下の2つです。
| 価格の種類 | 用途 | 特徴 |
|---|---|---|
| 相続税評価額 （路線価など） | 国（税務署）に対して 相続税を申告するため | 時価の約80％程度に設定される。 安く評価されることが多い。 |
| 時価 （実勢価格） | 家族（相続人）の間で 遺産を分けるため | 実際に市場で売買される価格。 遺産分割や遺留分の計算はこちら。 |
都心部や人気エリアの土地ほど、「相続税評価額」と「時価」の差（乖離）は大きくなります。
「評価額は低いのに、売ると高く売れる」というのは嬉しいことですが、遺産分割においてはこれが火種になります。
恐怖の「遺留分」トラブルとは？
遺留分とは、兄弟姉妹以外の法定相続人に保障された「最低限の遺産の取り分」のことです。
この遺留分の計算は、原則として「時価」で行われます。
【事例】評価額を信じて失敗したケース
遺産：実家（都内）、預金なし
相続人：長男（同居）、次男（別居）
長男は、相続税評価額（路線価）を見て「実家の価値は5,000万円だ」と思い込みました。
次男の遺留分（1/4）は1,250万円なので、自分の貯金から1,250万円を次男に渡して解決しようとしました。
しかし、次男は納得せず、不動産鑑定士に査定を依頼。すると、実家の時価（実勢価格）は1億円であることが判明しました。
- 本当の遺留分：1億円 × 1/4 ＝ 2,500万円
長男は当初の倍額である2,500万円を支払う義務を負い、現金が用意できずに結局、実家を売却することになってしまいました。
親族間売買の落とし穴「低額譲渡」
また、時価を無視した取引は税務署からも目を付けられます。
「身内だから安く譲ろう」と、時価よりも著しく低い価格で不動産を売買すると、「低額譲渡（ていがくじょうと）」とみなされます。
この場合、時価との差額に対して「贈与税」が課せられる可能性があります。
時価とは、「赤の他人同士でも成立する取引価格」のことです。
親族間であっても、適正な時価を知っておかなければ、思わぬ税金ペナルティを受けることになるのです。
「見えない時価」をどうやって調べる？
このように、相続においては「相続税評価額」だけでなく「時価」の把握が不可欠です。
しかし、不動産の時価は常に変動しており、素人が正確に把握するのは困難です。
「うちの土地、時価だといくらになる？」
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- 【終活・生前対策】
「時価が高騰した場合、遺留分はいくらになる？」を試算し、老後の資金計画や生命保険による対策を提案します。 - 【相続発生時】
相続税評価額だけでなく、遺産分割時の時価を考慮したシミュレーションを行い、家族が揉めない分割案を作成します。 - 【資産管理】
相続した不動産の価値推移を管理し、売却のタイミングや活用方法をサポートします。
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まとめ：正しい「価格」を知ることが家族を守る
「評価額」だけを見て安心していると、足元をすくわれます。
特に都心部の不動産をお持ちの方は、時価とのギャップが相続トラブルの最大の原因になり得ます。
まずは『簡単相続ナビ』で、ご自身の資産が「税金計算上」と「遺産分割上」でどう評価されるのか、シミュレーションすることから始めてみませんか？
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