相続した空き家の売却！税金計算と3000万円控除の節税術

2025年12月10日

「親が住んでいた実家を相続したけれど、住む予定がないので売却したい」
「売ったら税金はいくらかかるの？相続税とは別払う必要がある？」

相続した空き家を処分する際、多くの方が混乱するのが「税金の種類」です。
実は、不動産を相続して売却するまでには、大きく分けて2つの税金が関わってきます。

この2つを正しく理解し、特例（とくれい）をうまく組み合わせないと、手元に残るお金が数百万円単位で減ってしまう可能性があります。

この記事では、相続した空き家を売却する際にかかる税金の計算方法と、賢く節税するための「特例」について解説します。

1. 相続税の計算（財産をもらった時の税金）

まず、売る・売らないに関わらず、遺産を相続した時点で計算するのが「相続税」です。
この段階での不動産の価格（評価額）は、実際に売れる金額（時価）ではなく、国が決めた基準で計算します。

相続税の計算では、以下の基準を使います。

不動産の評価額が出たら、以下の手順で税額が決まります。

※基礎控除の範囲内であれば、相続税はかかりません（申告も不要です）。

次に、相続した空き家を売却した時にかかる税金です。
これを「譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）」と言います。

ポイントは、「売れた金額」すべてに税金がかかるわけではないという点です。
売却益（儲け）が出た場合にのみ課税されます。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

先祖代々の土地など「いくらで買ったか分からない」場合は、取得費が売値の5%しか認められず、利益が大きくなって税金が高くなる傾向があります。

利益に対して以下の税率がかかります。
なお、所有期間は「親が所有していた期間」を引き継ぐことができます。

区分	所有期間	税率（所得税＋住民税）
短期譲渡所得	5年以下	約39.63%
長期譲渡所得	5年超	約20.315%

売却益が出ると税金がかかりますが、以下の特例を使えば税金をゼロ、もしくは大幅に減らすことができます。
ただし、この2つは原則として併用できません（どちらか選択）。

一定の要件を満たす空き家を売却した場合、利益から最大3,000万円を控除できる制度です。
利益が3,000万円までなら税金はかかりません。

【主な要件】

相続税を支払った人が、相続開始から3年10ヶ月以内に不動産を売却した場合、「支払った相続税の一部」を経費（取得費）に上乗せできる制度です。
経費が増える分、利益が圧縮され、税金が安くなります。

「3,000万円控除を使うべきか、取得費加算を使うべきか？」
「そもそも自分は要件を満たしているのか？」

これを自分で判断するのは非常に困難です。選択を間違えると、数百万円も手残りが変わってしまうこともあります。

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