土地活用の収支を完全計算！アパート対駐車場のIRRと節税効果

「アパートを建てれば節税になる」と勧められたが、本当に収益は出るのか？
「駐車場経営は税金が高い」と言うが、具体的にいくら違うのか？

土地活用の提案を受ける際、表面利回り（家賃収入÷建築費）だけで判断するのは非常に危険です。
真の価値を見極めるには、「固定資産税の特例」「所得税」「相続税の評価減」そして「時間軸を考慮した収益性（IRR）」をすべて計算式に当てはめて検証する必要があります。

この記事では、相続税計算シミュレーションソフト『簡単相続ナビ（人生総括版）』に搭載されている「不動産投資評価機能」を使い、駐車場とアパートの収支を実際の計算式レベルで徹底比較します。

検証モデルの前提条件

計算のベースとなる条件は以下の通りです。

資産状況	・現金：1億円 ・遊休地：1億円（300㎡） ・自宅：1億円
比較対象	A案：駐車場経営（初期投資小、高利回り？） B案：アパート経営（初期投資大、節税効果大？）
検証期間	10年間（10年後に本人が死亡し相続発生と仮定）

詳細計算①：駐車場経営の収支と税金

初期投資と収入の計算

300㎡の土地をアスファルト舗装し、精算機を設置します。

• 初期費用：650万円（舗装費300万＋機器・その他350万）
• 年間収入：730万円（20台×1,000円/日×365日）

【重要】ランニングコストの計算ロジック

駐車場経営で最も注意すべきは「固定資産税」です。
住宅ではないため、「住宅用地の特例（税金が1/6になる制度）」が使えません。これが計算にどう響くか見てみましょう。

項目	計算式	金額
土地の固定資産税	課税標準額 1億円 × 1.4% ※減額特例なし	140万円
設備の償却資産税	取得価額 650万円 × (1-減価率) × 1.4%	約8万円
所得税	(収入730万 – 経費・控除) × 税率	約97万円
維持費合計	諸経費含む	約280万円/年

投資評価（IRR）の算出

『簡単相続ナビ』は、これらを基に10年間のキャッシュフロー表を自動生成し、IRR（内部収益率）を算出します。

結果：IRR 68.9%

単位：万円
	初年度	1年目	2年目	3年目	4年目	5年目	6年目	7年目	8年目	9年目	10年目	IRR
初期投資	650	ー	ー	ー	ー	ー	ー	ー	ー	ー	ー	ー
収入	ー	730	730	730	730	730	730	730	730	730	730	ー
支出	ー	280	280	280	280	280	280	280	280	280	280	ー
合計	ー	450	450	450	450	450	450	450	450	450	450	ー
現在価値	ー	266	158	93	55	33	19	11	7	4	2	68.9%

初期投資が少ないため、投資効率としては驚異的な数字が出ました。しかし、次が問題です。

相続税評価額の変化

駐車場（更地）は、「自用地」として評価されるため、評価額の減額は一切ありません。

• 土地評価額：1億円（変化なし）
• 相続税節税効果：0円

詳細計算②：アパート経営の収支と税金

初期投資と収入の計算

手持ちの現金1億円を使ってアパートを建築します。

• 初期費用：1億円（本体工事費＋付帯工事＋諸経費）
• 年間収入：1,200万円（10室×10万円/月×12ヶ月）

【重要】ランニングコストの計算ロジック

アパートの場合、土地は「住宅用地の特例」が適用され、建物は「新築住宅の軽減措置」が適用されます。

項目	計算式	金額
土地の固定資産税	課税標準額 × 1.4% × 1/6（特例） ※200㎡まで1/6、超える部分は1/3	約25.5万円 （駐車場の約1/5！）
建物の固定資産税	評価額 4,900万 × 1.4% × 1/2（新築軽減）	約34.3万円
所得税	(収入1,200万 – 経費・減価償却) × 税率	約203万円
維持費合計	管理費・修繕積立含む	約400万円/年

投資評価（IRR）の算出

ここが重要です。収入は多いですが、初期投資（1億円）が莫大です。
『簡単相続ナビ』が出力した10年間のキャッシュフロー表を見てみましょう。

年数	収支（万円）	累計（万円）
初期	▲10,000	▲10,000
1年目	+800	▲9,200
5年目	+800	▲6,000
10年目	+800	▲2,000

結果：IRR -5.1%（マイナス）

	初年度	1年目	2年目	3年目	4年目	5年目	6年目	7年目	8年目	9年目	10年目	IRR
初期投資	10,000	ー	ー	ー	ー	ー	ー	ー	ー	ー	ー	ー
収入	ー	1,200	1,188	1,176	1,164	1,153	1,141	1,130	1,118	1,107	1,096	ー
支出	ー	400	400	400	400	400	400	400	400	400	400	ー
合計	ー	800	788	776	764	753	741	730	718	707	696	ー
現在価値	ー	843	875	907	941	977	1,013	1,051	1,090	1,130	1,172	-5.1%

10年経っても初期投資の1億円を回収しきれず、投資としては「赤字」であることが判明しました。

相続税評価額の変化（節税のロジック）

一方で、相続税評価額は劇的に下がります。その計算式は以下の通りです。

1. 土地の評価減（貸家建付地）
自用地評価額 ×（ 1 － 借地権割合 60% × 借家権割合 30% × 賃貸割合 100% ）
＝ 1億円 ×（ 1 － 0.18 ）＝ 8,200万円

2. 建物の評価減
固定資産税評価額 ×（ 1 － 借家権割合 30% × 賃貸割合 100% ）
＝ 7,000万円 × 0.7 ＝ 4,900万円

• 資産総額の変化：現金1億円 → 不動産計1.31億円（評価額）
• 相続税の節税効果：約2,000万円減

結論：『簡単相続ナビ』の判定は？

手計算では見えない真実が、シミュレーションによって浮き彫りになりました。

比較項目	駐車場経営	アパート経営
投資効率（儲かるか）	大成功 （IRR 68.9%）	失敗 （元本割れ）
相続税対策（減るか）	効果なし	大成功 （2,000万減）
遺族の手残り資産	現金が増える	現金が減る

今回のケースでは、「アパート経営は相続税を減らすが、それ以上に現金を失う（投資として失敗）」という残酷な結果となりました。
もしハウスメーカーの「家賃収入が入るから安心です」という言葉だけを信じていたら、遺族は修繕費の支払いや納税資金に苦しむことになっていたでしょう。

『簡単相続ナビ』で「数字の裏付け」を持とう

このように、土地活用は「固定資産税」「所得税」「相続税」「キャッシュフロー」のすべてを連動させて計算しなければ、正しい判断ができません。

ミラーマスター合同会社の『簡単相続ナビ（人生総括版）』には、今回ご紹介したようなプロレベルの計算ロジックが標準搭載されています。

主な機能

• IRR（内部収益率）の自動計算：投資として成り立つかを判定。
• 税金シミュレーション：固定資産税や相続税の評価減を自動で反映。
• 比較レポート作成：「駐車場 vs アパート」など複数案を並べて比較。

まとめ：感情や営業トークではなく「計算」で決める

土地活用は数千万円、数億円が動く一大プロジェクトです。
「なんとなく良さそう」で決めるのではなく、詳細な計算に基づいた「根拠」を持って決断してください。

そのための計算機として、ぜひ『簡単相続ナビ』をご活用ください。