不動産取得の税金と経費！見落とし厳禁の隠れコスト完全ガイド

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「子供に資産を残すために、マンション経営を始めたい」

そう考えて不動産会社に相談し、提示されたシミュレーションを見て「これなら儲かる！」と安心していませんか？

ちょっと待ってください、それは非常に危険です！

不動産会社の営業マンは「物件を売るプロ」ですが、「あなたの資産を守るプロ」ではありません。

提示される利回りの多くは、これから解説する「多額の税金や経費」が含まれていない表面的な数字であることが多いのです。

こんにちは！『簡単相続ナビ』公式マスコットの「そうぞくん」です。

今回は、不動産ビジネスで失敗しないために、絶対に見落としてはいけない「不動産取得・維持にかかる税金と経費」について徹底解説します。

不動産取引にかかる4つの主な税金

不動産は「動く金額」が大きいため、そこにかかる税金も数十万〜数百万円単位になります。

まずは、取得時（買う時・建てる時）にかかる4大コストを押さえましょう。

1. 不動産取得税（買ったらかかる税金）

土地や建物を購入・建築・贈与などで取得した時に、一度だけかかる都道府県税です。

有償・無償に関わらず、登記していなくても課税されます。

2. 登録免許税（登記するための税金）

「この不動産は私のものです」と国に記録（登記）するためにかかる税金です。

所有権の移転（売買）や、保存（新築）、住宅ローンの抵当権設定時などに必要です。

登記の種類	税率（原則）	備考
所有権保存登記 （新築した時）	0.4%	自分が最初の所有者になる時
所有権移転登記 （売買で買った時）	2.0%	前の持ち主から変わる時
抵当権設定登記 （ローンを組む時）	0.4%	借入額に対してかかります

3. 印紙税（契約書の税金）

売買契約書や建築請負契約書に「収入印紙」を貼る形で納税します。

契約金額によって200円〜60万円と幅がありますが、一般的な不動産取引（1,000万円〜5,000万円）では、1万円〜3万円程度（軽減措置適用時）かかります。

4. 消費税（建物や手数料にかかる税金）

意外と忘れがちなのが消費税です。

土地代には消費税がかかりませんが、以下のものには10%の消費税がかかります。

• 建物の本体価格
• 不動産会社の仲介手数料
• 司法書士への報酬
• 建築工事代金

買って終わりじゃない！「維持・運用」の経費

不動産を取得した後も、毎年のように税金や経費がかかり続けます。

これを計算に入れないと、「家賃は入ってくるのに、手元にお金が残らない」という事態に陥ります。

• 固定資産税・都市計画税：毎年必ずかかります。
• 所得税・住民税：家賃収入から経費を引いた利益に対してかかります。給与所得がある人は合算されるため、税率が跳ね上がることもあります。
• 管理委託費・修繕積立金：建物の維持管理コストです。

複雑な税金計算、自分でできますか？

ここまで読んで、「計算式も多いし、軽減措置の期限もバラバラで複雑すぎる……」と感じた方も多いのではないでしょうか。

しかし、これらをドンブリ勘定にしたまま数千万円の投資をするのは、目隠しで運転するようなものです。

そこで活用していただきたいのが、『簡単相続ナビ（人生総括版）』です。

『簡単相続ナビ』なら、隠れたコストも一発算出

専門的な知識がなくても、ガイドに従って入力するだけで、以下のシミュレーションが可能です。

• 初期費用の総額計算：取得税や登録免許税など、購入時にかかる諸経費を自動算出。
• 実質利回りの見える化：毎年の税金や維持費を引いた後、本当に手元に残るお金（キャッシュフロー）をグラフ化。
• 相続税圧縮効果の試算：その不動産を持つことで、将来の相続税がどれくらい安くなるかを比較。

まとめ：賢い投資家は「数字」で判断する

不動産会社が提示する「表面利回り」と、税金や経費を引いた「実質利回り」には大きな差があります。

成功する不動産投資の第一歩は、自分でコストを把握することから始まります。

「私の年収で不動産投資をしたら税金はどうなる？」「この物件の収支シミュレーションをしたい」

そんな疑問は、無料のAIチャットボット「そうぞくん」に聞いてみましょう。

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