「実家を相続することになったけど、相続税が高そうで心配…」
「空き家を売却したら、すごい税金がかかると聞いた」
不動産には、相続のタイミングや売却時に使える「減税の特例（とくれい）」がたくさん用意されています。
これらを使いこなせば、税金を数百万円単位で安くできる可能性がありますが、逆に「知らずに申告し忘れると大損する」というリスクもあります。
この記事では、土地の相続・活用・売却のそれぞれのフェーズで使える「お得な制度」と、失敗しないための注意点について解説します。
1. 「相続する時」に評価を下げる特例
まずは、土地を相続する際にかかる「相続税」を安くする方法です。
土地の評価額を下げることができれば、支払う税金も少なくなります。
小規模宅地等の特例（最大80%減額）
亡くなった方（被相続人）が住んでいた自宅や、事業に使っていた土地を相続する場合、一定の面積までは評価額を大幅に減額できる制度です。
| 土地の種類 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用 （自宅の敷地） | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用 （お店・工場の敷地） | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用 （アパート・駐車場の敷地） | 200㎡ | 50% |
例えば、評価額5,000万円の実家（330㎡以下）を相続する場合、特例を使えば評価額は1,000万円になり、相続税がかからないケースも多々あります。
ただし、「同居していたか」「持ち家がないか（家なき子）」などの適用要件があるため、事前のチェックが必須です。
土地の形状による減額補正
土地の形が悪い（不整形地）、道路に面していない（無道路地）、間口が狭いといった土地は、利用価値が低いとみなされ、評価額を下げることができます（補正率の適用）。
路線価図の価格を鵜呑みにせず、土地の個性を正しく評価することで節税に繋がります。
2. 「売却する時」に税金を減らす特例
次に、相続した不動産を売ってお金に変える時にかかる「譲渡所得税」を安くする方法です。
相続空き家の3,000万円特別控除
昭和56年5月31日以前に建築された古い実家（旧耐震基準）を相続し、耐震リフォームをするか、建物を取り壊して更地にして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
- メリット：売却益（儲け）が3,000万円までなら税金がかからない。
- 期限：相続開始から3年後の12月31日まで。
取得費加算の特例
相続した不動産を、相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を「経費（取得費）」として上乗せできる制度です。
これにより、売却益を圧縮し、譲渡税を安くすることができます。
居住用財産（マイホーム）を売った時の3,000万円特別控除
自分が住んでいる家を売却する場合に使える特例です。相続した実家に自分が住んでから売る場合などに適用できます。
※「投資用物件」や「別荘」には使えません。
3. 「活用する時」に使える制度
売らずにアパートなどを建てて活用する場合や、生前贈与する場合の制度です。
相続時精算課税制度（生前贈与）
60歳以上の父母・祖父母から、18歳以上の子・孫へ財産を贈与する場合、2,500万円まで贈与税がかからない制度です。
ただし、「非課税」ではなく「先送り」であり、相続発生時にその贈与分を相続財産に足し戻して計算するため、必ずしも節税になるとは限りません。
住宅ローン減税（リフォーム・建て替え）
相続した家をリフォームしたり、建て替えたりして自分が住む場合、住宅ローンの残高に応じて所得税が戻ってくる制度です。
省エネ基準を満たす住宅であれば、控除額が優遇されます。
特例の「併用」はできる？できない？
これらの特例は、すべて同時に使えるわけではありません。
組み合わせによっては「併用不可」のものがあり、どちらか有利な方を選ばなければならないケースがあります。
| 特例の組み合わせ | 併用可否 |
|---|---|
| 「相続空き家の3,000万円控除」と「取得費加算の特例」 | × 併用不可 （どちらか選択） |
| 「居住用財産の3,000万円控除」と「住宅ローン減税」 | × 併用不可 （どちらか選択） |
| 「小規模宅地等の特例」と「取得費加算の特例」 | 〇 併用可能 |
「どれを使うのが一番お得？」はシミュレーションで解決
「小規模宅地は使える？」「空き家特例と取得費加算、どっちが得？」
これを自分で判断するのは非常に困難です。間違った選択をすると、数百万円も税金が変わってしまうこともあります。
そこで活用したいのが、ミラーマスター合同会社の『簡単相続ナビ』です。
あなたに最適な節税策を自動判定
『簡単相続ナビ』なら、複雑な特例の適用判定と税額計算を一瞬で行えます。
- 【適用判定】
簡単な質問に答えるだけで、「小規模宅地等の特例」や「空き家特例」が使えるかどうかを判定します。 - 【有利不利シミュレーション】
「特例Aを使った場合」と「特例Bを使った場合」の税額を比較し、最も節税効果が高いパターンを提案します。 - 【AI相談】
「この土地は特例対象？」「いつまでに売ればいい？」などの疑問に、AIキャラクター「簡単 そうぞくん」が24時間365日お答えします。
まとめ：賢い選択で資産を守ろう
不動産の相続や活用には、様々な減税制度があります。
しかし、それらは自動的に適用されるものではなく、「自分で選んで、期限内に申告する」必要があります。
知らずに損をしないために、まずは『簡単相続ナビ』で、あなたのご家庭で使える特例をチェックしてみませんか？
どの特例を使えば一番安くなる？
使える制度と節税額を無料診断。
AI「そうぞくん」が賢い相続をサポートします。
コメント