相続した土地・実家はどうする？失敗しない有効活用と節税対策10選

「親が亡くなり、田舎の実家を相続したけれど住む予定がない」
「更地のまま持っていると、固定資産税が高いと聞いた」

相続で最も頭を悩ませるのが、「使わない土地・不動産」の扱いです。

そのまま放置すると「負動産（維持費だけかかる資産）」になりかねませんが、うまく活用すれば、老後の安定収入や強力な節税対策になります。

まず確認！「更地」のまま放置するリスク

「とりあえずそのままにしておこう」が一番危険です。

建物が建っている土地は「住宅用地の特例」により固定資産税が最大1/6に減額されていますが、解体して更地にすると、この特例がなくなり税金が6倍に跳ね上がります。

かといって、誰も住まない空き家を放置すれば「特定空き家」に指定され、強制的に税金が高くなるリスクもあります。

つまり、「何らかの形で活用するか、売却するか」を早急に決断する必要があるのです。

タイプ別：土地の有効活用アイデア10選

土地活用には、初期費用やリスクの大きさによって様々な種類があります。

あなたの土地の条件（立地・広さ）や予算に合わせて検討しましょう。

A. 初期費用「低」：手軽に始める

大きな借金をしたくない、将来的に売却や転用を考えている場合におすすめです。

手法	特徴	向いている土地
1. 駐車場経営	月極やコインパーキング。初期費用が安く、撤退も容易。	駅近、住宅街、不整形地でも可
2. 貸し農園	区画貸し出し。整備費用が安く、地域貢献にもなる。	住宅街の中にある農地、郊外
3. 定期借地	土地だけを期間を決めて貸す。建物は借主が建てるのでリスクゼロ。	ロードサイド、広い土地
4. 看板・自販機	デッドスペースの活用。収入は少ないが手間もない。	人通りの多い道路沿い
5. トランクルーム	コンテナを設置。住居に向かない土地でも収益化可能。	日当たりが悪い、形が悪い土地

B. 初期費用「高」：大きな収益と節税を狙う

建物を建築することで、固定資産税の軽減や、相続税評価額の大幅な圧縮（貸家建付地評価）が狙えます。

アパートの賃貸経営

手法	特徴	向いている土地
6. アパート・マンション	王道の相続対策。空室リスクはあるが、節税効果は最大。	駅徒歩圏内、生活利便地
7. 戸建賃貸	ファミリー向け。入居期間が長く安定する。立地が悪くても決まりやすい。	駅から遠い住宅街、変形地
8. テナント・店舗	コンビニや高齢者施設など。収益性は高いが、撤退リスクも大きい。	交通量の多いロードサイド
9. コインランドリー	設備投資で即時償却（節税）が可能。リピーターがつけば安定する。	住宅街、駐車場が取れる土地
10. 太陽光発電	売電収入を得る。人が住まないような土地でも活用可能。	日当たりが良い田舎の土地

【要注意】実家のリフォームと贈与税の罠

「実家をリフォームして賃貸に出そう」と考える方も多いですが、注意点があります。

親名義の建物を子供のお金でリフォームすると、「親への贈与」とみなされ、親に贈与税がかかる可能性があります。

• 対策：親から子供へ建物を贈与してからリフォームする、または親が資金を出すなど、権利関係を整理する必要があります。

不動産会社の「甘いシミュレーション」を信じるな

土地活用を検討し始めると、多くの業者が「アパートを建てませんか？」「利回り10%です！」と営業に来ます。

しかし、彼らの提示するシミュレーションには、空室リスクや将来の修繕費、税金が含まれていないことが多々あります。

「節税のためにアパートを建てた結果、借金と赤字だけが残った」

このような失敗を避けるためには、自分で数字を検証する力が必要です。

以下では、土地活用のリスクについて一覧にまとめましたので、参考にしてください。

リスク	説明
空室リスク	賃貸アパート・マンション経営などにおいて、重視するべきリスクです。事前の市場調査からその土地における需要を把握し、空室リスクの低い建物を建築することが大切です
賃料下落リスク	経年により使用感の増加や設備の老朽化が進むと、建物の価値が落ちることから家賃設定も低くなっていきます。収支計画を立てる際は、経年による家賃収入の低下を視野に入れ、家賃が下がることによるリスクをシミュレーションしておくことが大切です
金利上昇リスク	巨額な投資が必要な土地活用においては、借入れが必要となるケースもあります。借入れ金額が大きくなるほど金利の変動による損失リスクが高まるため、借入れを伴う土地活用では、金利変動によるリスクを想定した資金計画を立てましょう。金利は、1％前後であれば変動する可能性があります。
修繕リスク	建物の性能や品質向上のために修繕の必要がある場合、管理維持費や修繕費用がかかります。特に、長期間にわたり建物を維持するには修繕リスクは避けられません。 建築計画を立てる際は「どのくらいのタイミング」で「どのような修繕」が必要になるのか想定し、毎年の家賃収入から修繕費用を積み立てておくと安心です。 ただし、想定外のタイミングで修繕の必要があると資金計画に狂いが生じるため、修繕を行わなくて済むよう、建物の構造や部材を定期的に点検することも欠かせません。
税金リスク	土地を更地のまま保有する期間が長引くほど、固定資産税や都市計画税の負担が大きくなります。相続などにより土地の取得費がほとんど発生していないとしても、土地を活用しない期間が長引くだけで損失が増加するリスクを念頭に置き、計画的な土地活用を行うことが大切です。
管理リスク	土地を更地のまま保有している間は、草木の繁茂やゴミの不法投棄を避けるため、定期的な管理が必要です。個人で土地を管理する場合、草刈りやゴミの処分にかかる費用と手間は避けられないリスクと言えます。管理の手間を省いて土地を適切に所有するには、土地管理の専門業者へ管理を依頼することも可能です。
相続リスク	相続発生時、財産となる土地が更地だった場合は、建物が建てられている場合に比べて、相続人に課せられる相続税が上がってしまいます。相続対策も視野に入れた土地活用では、土地を更地で保有する期間がなるべく短くなるよう、賃貸アパート・マンション経営を計画できると安心です。
市場変動リスク	長期的な土地活用においては、周辺環境の変化や人口の増減などから、その土地を取り巻く市場が変化するリスクがあります。計画されている開発事業や人口の推移などから市場のニーズに予測を立て、より長期的な活用が見込める方法を見出すことが大切です。
自然災害リスク	地震や水災など、予知できない自然災害のリスクがあります。土地や建物が壊滅的な被害を受ける前に、被害の規模を想定した対策を講じることが大切です。同時に、加入している保険内容についても見直しましょう。

『簡単相続ナビ』で「本当の収益」を計算しよう

そこで活用していただきたいのが、『簡単相続ナビ（人生総括版）』です。

不動産の知識がなくても、簡単な入力をするだけで、プロレベルの検証が可能です。

1. 複数の活用法を比較できる

「駐車場にした場合」と「アパートを建てた場合」で、10年後、20年後に手元に残るお金がどう違うかをグラフで比較できます。

2. 「節税効果」を見える化

建物を建てることで、将来の相続税が具体的にいくら安くなるのか？

建築費（借金）のリスクに見合うだけの節税効果があるのかを、客観的な数字で判断できます。

3. リスクを含めた収支計算

表面利回りだけでなく、固定資産税、修繕積立金、空室率などを加味した「実質利回り」を自動計算します。

まとめ：大事な資産、業者任せにせず自分で守ろう

土地は、使い方次第で「宝」にも「お荷物」にもなります。

業者に言われるがまま契約するのではなく、まずは『簡単相続ナビ』で複数のパターンをシミュレーションしてみましょう。

「私の土地には何が向いている？」「このアパート計画、無理がない？」

そんな疑問は、無料のAIチャットボット「そうぞくん」に相談してみてください。

まずは無料相談から、失敗しない資産運用の第一歩を踏み出しましょう！

現金で支払っても、借入金で支払っても効果はほぼ同じですが、借入金のほうが利息や手数料が発生するため、より多く相続財産を減らしてしまいます。

戸建賃貸経営

土地に賃貸用の戸建を建築し、入居者から賃料を得る方法です。

顧客は、「家族」になります。
「家族」での賃貸の場合には、長期的な安定収益が見込めるというメリットがあります。

一旦、「家族」で賃貸すると十年以上住み続けるのが一般的で、管理の手間や修繕費用が発生することは可能性が低く、安定した収益を得続けることが可能です。

デメリットとしては、初期の建築費用やリフォーム費用が掛かることと、借り手が決まるまでの空室リスクがあることです。
また、「家族」の場合には長期が一般的なので、その間、その土地を別の用途に利用したいと考えても空けて貰えるとは限りません。

アパートの賃貸経営

アパートの場合には、人の入れ替わりが激しいため、長期的な経営を視野に入れた計画が必要になります。

また、アパートは共有部分の光熱費や維持管理、清掃等を実施する必要があるため、業者に依頼するかご自身で実施されるかしなければなりません。
業者に頼む場合には、定期的に人件費が必要となりますので、その分収益も減ります。

投資額も高額となるため、「戸建賃貸経営」と比較して楽なビジネスモデルでは無いかもしれません。

一旦、アパート経営をすると、住民がいる限り中々止めることが難しくなります。このため、数年ご自身で経営した後に他者へ売却するという方も結構居られます。

アパート経営は、入居率が命なので、集客の為の広告宣伝費等も必要になることを覚えて置いて下さい。

賃貸マンションの経営

賃貸マンションもアパート経営と粗同じです。

大きな違いは、建築時の材質等で強固な材料を使用するため、建物の寿命が長いということになります。また、建物の建築費用も高額になります。

その他の土地活用

二世帯住宅の簡単な活用

この内容は、土地活用というよりも、二世帯住宅を生前に持ってる場合の節税対策です。

簡単に実現でき、費用も殆ど掛からない方法なので、二世帯住宅をお持ちの方は是非生きてる内に実施して下さい。

平成26年税制改正によって、二世帯住宅の別区画に住んでいる場合でも、同居親族として小規模宅地等の特例が使えるようになりました。

ただし、区分登記されている二世帯住宅は対象外なので、相続発生前に合併登記をすることによって、小規模宅地等の特例が使える二世帯住宅にすることができます。

二世帯住宅で暮らしている方は、中で行き来ができなくても、同居親族と扱われます。

ただし、お住まいの二世帯住宅に区分所有登記がされている場合には、小規模宅地特例は受けられません。

共有登記されている場合は、問題なく同居扱いとなり、小規模宅地等の特例を使えます。

テナント経営

テナント経営とは、コンビニエンスストアやドラッグストア、飲食店や服飾店などのチェーン店と提携して商売を始めることです。

ご自身で店舗を運営してテナント経営をするには、広さや内装・外装、用意する設備にもよりますが、居住用の建物よりも高い建築費用がかかります。

テナントにもよりますが、建物はテナント側の負担で建築してもらう方法や出店を希望するテナントから建設協力金を集めてテナントの要望に沿う建物を建築する方法もあります。

どのような土地が向いているかは、テナントの種類によって左右されます。
例えば、飲食店なら集客が見込める立地、オフィスなら交通の便が良い駅近の立地が適しています。

テナント経営は、うまくいけば大きな収益が見込めますが、テナントの撤退リスクや、近隣住民とのトラブルリスク等があります。

高齢者施設

高齢世帯は今後さらに増加が見込まれるため、保有する土地に高齢者施設を建てることで、介護事業者や不動産業者の一括借上による事業経営を行えます。

高齢者施設は大きく「民間施設」と「公的施設」に分けられ、求められる機能により投資額や土地のとの相性は異なります。

• 民間施設：介護付有料老人ホーム、サービス付き高齢者住宅など
• 公的施設：特別養護老人ホーム、ケアハウス

このうち、サービス付き高齢者向け住宅は、一定の要件を満たすことによって、補助金や税制優遇を受けられまが、リハビリや医療、介護などの幅広いサービスや多くのバリアフリー設計を取り入れるので、投資額は大きくなります。

土地活用のリスク

前章までは土地活用をご説明してきましたが、土地活用には、必ずリスクが付き纏います。

どの様なリスクがあるかを知ることで対策を立てることも可能になります。

以下では、土地活用のリスクについて一覧にまとめましたので、参考にしてください。

リスク	説明
空室リスク	賃貸アパート・マンション経営などにおいて、重視するべきリスクです。事前の市場調査からその土地における需要を把握し、空室リスクの低い建物を建築することが大切です
賃料下落リスク	経年により使用感の増加や設備の老朽化が進むと、建物の価値が落ちることから家賃設定も低くなっていきます。収支計画を立てる際は、経年による家賃収入の低下を視野に入れ、家賃が下がることによるリスクをシミュレーションしておくことが大切です
金利上昇リスク	巨額な投資が必要な土地活用においては、借入れが必要となるケースもあります。借入れ金額が大きくなるほど金利の変動による損失リスクが高まるため、借入れを伴う土地活用では、金利変動によるリスクを想定した資金計画を立てましょう。金利は、1％前後であれば変動する可能性があります。
修繕リスク	建物の性能や品質向上のために修繕の必要がある場合、管理維持費や修繕費用がかかります。特に、長期間にわたり建物を維持するには修繕リスクは避けられません。 建築計画を立てる際は「どのくらいのタイミング」で「どのような修繕」が必要になるのか想定し、毎年の家賃収入から修繕費用を積み立てておくと安心です。 ただし、想定外のタイミングで修繕の必要があると資金計画に狂いが生じるため、修繕を行わなくて済むよう、建物の構造や部材を定期的に点検することも欠かせません。
税金リスク	土地を更地のまま保有する期間が長引くほど、固定資産税や都市計画税の負担が大きくなります。相続などにより土地の取得費がほとんど発生していないとしても、土地を活用しない期間が長引くだけで損失が増加するリスクを念頭に置き、計画的な土地活用を行うことが大切です。
管理リスク	土地を更地のまま保有している間は、草木の繁茂やゴミの不法投棄を避けるため、定期的な管理が必要です。個人で土地を管理する場合、草刈りやゴミの処分にかかる費用と手間は避けられないリスクと言えます。管理の手間を省いて土地を適切に所有するには、土地管理の専門業者へ管理を依頼することも可能です。
相続リスク	相続発生時、財産となる土地が更地だった場合は、建物が建てられている場合に比べて、相続人に課せられる相続税が上がってしまいます。相続対策も視野に入れた土地活用では、土地を更地で保有する期間がなるべく短くなるよう、賃貸アパート・マンション経営を計画できると安心です。
市場変動リスク	長期的な土地活用においては、周辺環境の変化や人口の増減などから、その土地を取り巻く市場が変化するリスクがあります。計画されている開発事業や人口の推移などから市場のニーズに予測を立て、より長期的な活用が見込める方法を見出すことが大切です。
自然災害リスク	地震や水災など、予知できない自然災害のリスクがあります。土地や建物が壊滅的な被害を受ける前に、被害の規模を想定した対策を講じることが大切です。同時に、加入している保険内容についても見直しましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

取得した土地を活用する方法を幾つかご紹介しましたが、土地は資産としては将来に残せる資産として非常に有効ですが、そのう運用方法を間違えてしまうと、年々発生する土地のマイナスを補填していくことになってしまいます。

土地をそのまま寝かせておいても毎年の固定資産税が掛かりますし、活用しようと賃貸等を経営するとより大きな赤字を生む可能性もあります。

また、売却してしまうと譲渡所得税が掛かりますし、そのまま子供に相続させると遺産分割時の揉め事にもなります。

土地は、有効に活用できないと大きなマイナス要因となるため、十分検討して対策を講じることをアドバイスさせて頂きます。